周晓华：北京别墅发展的四个时代

周晓华：北京世联房地产顾问有限公司总经理

一、北京别墅发展的四个时代

世联地产通过对北京多个别墅的代理和深入研究，总结出北京别墅市场发展的四时代理论：

第一代：功能时代，由集合住宅转向独立式住宅

仅在形式上满足了别墅的功能性指标和符号特征：建筑形式为独栋，区别于城市公寓、多层住宅，密度较低。

1.产品落后，缺乏特色，与农民房、民宅类似；

2.配套落后，社区管理缺乏，环境极差。无法照顾到客户的生活要求，与消费者需求相距甚远；

3.第一代别墅置业者目前均已换房，经过几次升级。

第二代：资源时代，逃离城市，寻找稀缺

占有资源，比拼资源。如占地面积、绿化率、水面等。讲求有山有水，大庭院，大绿地。

1.造成土地资源极大浪费；

2.为获取资源投入大量成本，后期对资源的经营维护难度和成本极大，导致难以为业主提供优质服务；

3.仅有少数别墅能够拥有资源，大部分没有资源，价值分布极不均衡；

4.为拥有资源只能远离城市，接受野外生活。

第三代：复制生活时代，国内体验国外生活

客户开始关注建筑风格、生活形态是否与国际接轨。别墅开发开始与生活挂钩，力图从风格、建材、户型设计各个环节原版复制国外生活。

1.复制之后，发现欧洲标准并不符合中国人的居住需求。正如欧码衣服不适用于中国人；

2.缺少原创精神；

3.可大规模低成本复制，难以形成差异化。

第四代：专业主义时代，物业成为资产、财富，追求保值增值

《专业主义21世纪的竞争》中将其核心特征归纳为：在设计和建造时体现专业主义精神：

1.顾客至上，设计建造以顾客为中心；

2.对产品的完美与精细有永无止境的追求。

1.为体现顾客至上，设计更加关注客户生活，空间设计符合中国人的生活形态；

2.为体现专业主义精神，聘请国际一流团队，保证绝对原创，产品内涵丰富；

3.具备极大的保值增值特性，能够成为区域标杆楼盘，具有良好的口碑和市场地位。

中国目前的房地产开发就像中国的农产品一样。进入超市我们发现物产极为丰富，一斤苹果卖3块钱，但真正的精品很少，而日本的精品苹果一个卖150元。中国的房地产也一样，产品选择很多，追求规模，真正体现专业主义、产品主义的房子却很少。走低质量规模竞争必定是死路一条，没有前途。

日本最大的开发商森氏家族有两兄弟。其中一个专门追求精品主义，另外一个则追求规模主义。最后，追求精品主义的建筑成为日本建筑的前沿，成为最有价值的物业。

北京别墅市场的竞争目前已步入第四时代。麦卡伦地 (论坛 像册 户型 样板间)正是这一时代北京别墅的代表项目、典范之作。在这次鉴赏会中，北京80%以上的别墅老总和30多家主流媒体代表都慕名前来参观，对开发商的用心和项目细节品质由衷称赞，表示值得学习，受益匪浅。麦卡伦地的专业主义高度由此可见一斑。

二、亚北：北京低密度高尚居住中心

今年年初，我跟陈董考察北京的别墅市场时，就感觉到，从城市发展的角度和物业升值的空间角度，亚北别墅价格水平应该在两万以上。为什么会得出这个结论呢？

因为在中国做房地产开发，永远是开发商开发在先，政府投入在后。包括中央别墅区等许多成熟区域都是原来政府没有规划，是开发商首先开发，当开发商做到一定程度以后，政府才会继续投入改善区域配套和环境，这时就创造很好的居住环境，会带来很大的升值空间。中国的所有城市化过程中都走过这条路。

亚北目前的配套环境还滞后于中央别墅区等区域，但随着开发的成熟和奥运的来临，政府的投入会很快。同时，从地段来看，亚北是典型的城市第一居所低密度别墅区。所以，我们认为亚北有很大的上涨空间，预计明年底价格平台将达到20000元/平米以上。亚北将会发展成为以别墅为主体的低密度高尚居住中心。

三、北京房地产竞争进入专业主义时代

北京房地产目前也已进入专业主义、产品主义时代。世联地产进入北京5年以来代理了众多楼盘。其中的亮马名居、锋尚国际公寓 (论坛 户型)、棕榈泉国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、西山美庐 (论坛 像册 户型 样板间)都是这一时代的代表项目，其发展显现出几大特征：

1.都已成为市场的指标楼盘。口碑和市场地位极好。如西山美庐后期销售有80%来自于老客户推荐购买。其业主当中有很多房地产专业人士，如清华大学的规划、建筑教授，专业人士的认可购买是对其产品的充分肯定。

2.保值增值性非常高，从长年发展来看，属于优质物业。

3.租金回报很高。如棕榈泉目前一套两居室的月租金最低为2500美金，还在不断上升。其会所成为北京第五大高档俱乐部，入会费非常高，并且实现盈利，目前已被万科列为研究借鉴对象。真正实现了可持续发展和增值。

四、麦卡伦地——开启北京专业主义时代

麦卡伦地同样具备上述楼盘的特征。属于北京专业主义时代别墅的典范。主要表现在：

1. 开发建设体现了高度的专业精神。麦卡伦地是的“新都市主义”创始人DPZ规划设计事务所在中国的第一个原创新都市主义建筑，具有里程碑式的意义，血统稀贵。这正如西山美庐采用原创的20世纪最伟大建筑

2. 对产品细节完美追求。长达三年的产品打磨过程，精雕细琢。极少有开发商愿意花这么长时间做。大量使用原木——加拿大海运过来的红雪松。其阁楼和地下室面积是亚北最大的，为客户创造了一个超值的私家小会所。很多开发商看过都佩服，认为他们做不到。

麦卡伦地的关董在阐述他们的开发理念时曾说，房地产开发企业在开发项目的过程中必须对历史负责，必须用强烈的社会责任感来完成对城市建设颇具影响的每一笔，更要有“开发一个楼盘，成就一座城市”的胸怀。本着“一群人的努力改变几代人的生活”的宗旨，对自己所开发的每一个项目都孜孜以求，力争达到“没有可比，才是唯一”的境界。不盲目追求营销意义上的轰动和市场知名度，而是追求让真正的居者感受到社区的舒适与和谐。对于麦卡伦地，他们认为不仅仅是在做一个别墅项目，而是在做生活，做历史，做文化，努力要将自己所开发的项目做成一件回归的艺术品，一件沧桑的艺术品，一件尊贵的艺术品，一件内敛的艺术品，让每个与她结缘的人都感受到她独特的魅力。这正是专业主义的开发理念。

从国际上来看，国际性的服装品牌定制化比标准化价格要高30%。同样，麦卡伦地仅有156栋别墅，其原创精神和工艺美学使每幢建筑都成为唯一，真正量身定制，其价值理应比周边规模化别墅高很多。

综上所述，麦卡伦地是北京最值得购买的物业，必将会列入北京的指标楼盘。

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