蔡德安：我看好2007地产别墅市场

人物小档案：中广信总经理蔡德安

2006年的别墅市场总体上特点是供需两旺，市场分化，竞争激烈，长期利好。整体的供求分析来看，2006年北京别墅市场供应趋势下降，别墅市场供应下降更为明显。2006年北京别墅市场总体供应量为190万平米，别墅供应套数约为7000套。与2005年同比下降了40％。成交约7700套。成交量大于新增的总量，在供需两旺情况下体现出供不应求的趋势。别墅市场供应特点是，别墅存量的供应大，主要为老项目的二期、三期存量供应或者是原有的存量房。新增项目供应量少，2006年从Townhouse，经济型别墅到高端别墅的新盘都很好，但经济型别墅，Townhouse，小独栋，高档别墅整个产品线上供应量都非常旺盛。

别墅市场的需求分析，2006年1到10月，北京别墅市场销售是7927套，销售面积是209万平米，从需求结构上分析，北京别墅市场客户层从经济型别墅到小独栋，到高端别墅的需求都非常旺盛。几乎所有的别墅都卖的很好，价格涨的也很快。从北部到东部，整个交易市场自住，投资都非常活跃。

第二，从北京别墅客户来源的情况看。外地客户仍然占到市场的三成左右。是市场重要的吸收力量。从各类客户购买别墅户均面积来看，是超过包括本市居民购房的面积。

2006年北京别墅市场价格增长和整体市场价格增长接近。2006在售项目168个，同比2005年增长了16％。这个是高于北京住宅市场的增速。除了整体均价上涨外。2006单栋平均面积上涨达到57％。从客户群所购别墅价格看，外地企业收购别墅价格遥遥领先，达到了15180元，从别墅单价销售量分布来看，4000到7000元的别墅销售4000套，约占销售面积的一半。8000到10000元的价格销售1338套，外地的达到了1760套。从区域上分析，城南别墅区，八达岭别墅区，西山别墅区无疑是2006年别墅市场最为活跃的地区。实现了套数都是在千套以上的销售。其中，城南的别墅达到了1884套的销售。

我们对2006年综合的分析结论是，2006年的别墅市场可以用高歌猛进这个词来形容。在此基础上如何判断2007年别墅独栋市场，我们看一看几个主要环境要素的变和不变。

中国经济的发展，北京区域发展处于改革开放后的第四轮快速增长期。提供了2006年别墅市场快速发展的大背景。从我们能够看到的各种迹象来看，2007年的别墅市场这个大背景不会变。2006年停止独栋别墅用地的政策出台，在2006年产生几个效应。第一是在开发商层面，部分项目后续供应市场能力。第二加快别墅潜在用户的购买时机和节奏，推动了别墅价格的上涨。在2007年别墅市场此番严格约束条件不变，将会继续发挥其显著的作用。第三，我们判断2007年的别墅市场，在良好的宏观大背景，和严格的政策条件因素下，出于技术层面市场供求变化的变化，将决定07年独栋市场的基本面貌。

在我们对2007年别墅市场的展望，我们从比较了解的策划代理行看宏观层面。首先是宏观经济层面。这一块结合我们房地产行业我简单给大家汇报一下。宏观市场首先是谈到中国经济，我们对07年的中国经济比较乐观，中国经济相对于06年的增速会有所放慢。但是GDP的增长速度是否保持两位数的增长，我们是可以预期。07年固定投资增长的增速可能有所回落，但仍然会达到20％以上的水平。在今后若干年的时间里，中国经济的最大亮点，将在于消费稳定持续的增长，消费增长动力来自于工资收益水平的上升，正面的财富相应和消费渠道的改善，这个也是我们最近从股市看得到。我们贵州茅台，还有做海鲜、鲍鱼的樟子岛排名第一位。

从消费行业，房地产行业表现是最好之一。从06年沪深股市表现来看，从三季度开始，房地产行业股价开始加速上涨，并持续超越了大盘，这是房地产市场及房地产股票上涨的系数都没有改变，惟一变化是行业调控的政策，以及投资者对调控政策的恐慌。

我们看好房地产行业的理由包括：

一、房地产行业的持续景气和房地产行业在国民经济中的支柱地位，支持了房地产行业的长期投资价值。

二、人民币升值是大趋势，未来也是一个长期的过程。

三、奥运概念。

四、特别是消费和服务业的繁荣。中国在住房、交通、行业等方面的需求将持续的升级。

对宏观政策面来讲，07年第一季度就感受到房地产政策的执行对我们行业的影响。2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，07年的房地产行业正处在变革的前夜。因为中国房地产的发展战略正在从产业政策向公共政策回归。在这样的背景下，07年的房价走势成为众目所在。从06年的别墅市场行情来看，别墅用户具有较强的资金实力，对政策的敏感度较低。所以即使是07年的调控继续发力，其对别墅市场的需求，尤其是国内别墅的买家造成的影响不会太大。根据06年北京市场供给销售来看。别墅需求大于供给的迹象明显。07年别墅新增供应量的减少，以及相关政策的逐步实施，需大力供的趋势仍将继续。

我们以为政策在07年将产生重大影响的方面。比如土地增值税，土地增值税一出，房地产股票是大跌。当天有20多支股票是跌停了，是宏观调控以来市场反映最大的政策之一。土地增值税有可能影响到像我们别墅开发，我们房地产做多的热情。最近我们预测别墅的价格，像高端别墅、独栋别墅，我们认为在三年到五年的时间可以翻一倍。这是我在去年底参加一些会上讲过的，但是可能土地增值税的影响是否会影响到一些发展商做多的热情。因为60％的调节影响还是非常大的。

第二个政策是停止独栋别墅用地出让。这个政策在07年依然对我们市场供给产生重大影响。还有其他的宏观调控政策，比如说这些对高端公寓、别墅持有环节的调节税，包括物业税的开征有没有可能？但是可能对别墅的人群影响并不太大。这是我们对整体宏观经济和政策上的一些认识。

在07年的市场发展，我们给出一些意见。07年的别墅供给呈现以下特点。第一，供给总量与06年基本持平。第二，较之06年的销售量，短期内别墅市场的供应并不是太紧张。但从长远看，别墅市场的供应量将会不断趋紧，特别是终端、高端纯别墅的供应量更是出现锐减。第三，随着别墅产品的结构调整，别墅产品与公寓产品联合开发的模式将大规模进入市场。这个就是我们讲的组合产品，像1到1.5的容积率是可以实现一定量的别墅和一定量的公寓。财富增长效应带动别墅市场消费能力在进一步快速积累。这是我们对07年供给的分析。

07年的别墅需求呈现以下特点。第一，总体上北京别墅市场消费潜力总量仍然非常大，消费需求能够有效的支撑别墅市场快速发展。07年别墅市场销售规模能否扩大，主要取决于市场供给的规模和结构。第二，需求两极分化。一方面经济型别墅需求仍然最为广泛，最大众化。另一方面受宏观经济持续的影响，使别墅群体财富资产不断升值，高端别墅市场需求也不断成长。第三，在需求结构方面70％以上的客户群在500万以下中低端别墅产品。第四，别墅需求委员是自居、投资、需求都非常活跃。置业的趋势呈现泛需求的特点。第五，泛区域需求广泛。第六、泛产品需求旺盛，无论是经济型别墅，还是Townhouse，还是高端别墅。别墅的价格继续保持上涨的趋势。06年以来别墅项目销售价格增长迅速，别墅客户具有较强的购买力，对价格、政策影响敏感度较低，正在进行的宏观调控并没有使市场的需求得到抑制，高涨的需求使别墅价格继续保持上涨的势头，另外别墅租赁市场租金水平将继续保持平稳。

产品分化趋势。通过对未来一两年，别墅供应量的预测发现。第一，未来别墅市场将呈现产品的分化表现产品线很丰富。产品市场程度高，竞争激烈。第二，在宏观调控政策影响下，纯别墅和独栋差别供应将逐渐稀缺。

还有一个特点是新兴区域抢占市场。区域分化表现为北京别墅最为集中的顺义、西山、亚北三大传统特点，仍然保持热的同时。是从两轴、两带多中心规划的成熟，别墅的空间将进一步释放，未来的别墅区域将向怀柔、密云、大兴、房山等区域拓展。

根据对宏观经济政策面别墅市场三个分析。在07年中国宏观经济增长，房地产发展战略从产业政策向公共政策回归的背景下，供求关系最终决定了07年北京别墅市场供给不足，需求刚性增长，价格走高，产品分化的整体发展趋势。

总之，我们对07年的别墅市场，无论是从整个市场的销售量、价格，我们是看好的，是持积极的看法。

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