昨天，中信嘉华银行在沪发表的“中国房地产报告”(简称“报告”)指出，政府房地产调控目标至今仍未达到，房地产市场实现软着陆的预期将延长至2010年，届时房价增速将跌至谷底。针对上海市场，报告预测，2007至2010年，上海住宅价格预计年均下跌3%。【延伸阅读：今年住宅投资将增长20% 专家建议调控长期收紧】
前期调控未得到有效执行
中信嘉华原先估计中国房地产市场将在2007至2008年实现软着陆。该银行副总裁兼中国业务首席经济及策略师廖群昨天表示，中国政府第二轮房地产调控措施于2006年年中实施以来，除上海外，国内主要大城市的房地产销售量虽下降，但房价仍持续上涨，以抑制房价上涨为主要目标的市场调控措施显然仍将持续下去。廖群指出，第二轮房地产市场调控出台了一系列较为严厉的措施，直至今年1月宣布将实际征收土地增值税。但至今，相关措施未得到严格有效的执行。【延伸阅读：发改委称今年楼市将继续高温 未来两年或将低迷】
廖群表示，以限制外资投资房地产的措施为例，有关“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”规定中“一定面积”在定义上存在模糊性，至今，没有一个城市出台限制外资购房的具体实施细则。结果，除北京规定在实施细则出台前禁止此种购买外，港澳台地区居民仍可在中国大陆买房。【延伸阅读：发改委称今年楼市将继续高温 未来两年或将低迷】
未来4年上海楼价年均跌3%
中信嘉华报告预测，未来4年，就全国市场而言，房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，房地产销售的年均增速将减慢至10%以下；房地产价格年均涨幅将回落至5%以下，市场逐步实现软着陆。
中信嘉华预计，内地4大城市—上海、北京、广州和深圳，未来4年住宅价格走软将更为明显。报告预测，未来4年上海楼价平均每年下跌3%，而北京、深圳及广州的楼价涨幅会在2007到2008年从以往的双位数下降至个位数，而在其后两年转为适度下跌。【延伸阅读：广州1月一手住宅均价再创新高 每平米上涨212元】
廖群说，从长远来看，未来4年住宅价格的涨幅将低于本市经济和家庭收入增长，这将意味着房地产价格泡沫将经历一个消化吸收的过程。到2010年住宅价格的增速将跌至谷底。
政府仍有政策储备
报告指出，部分大城市呈现销售放缓而价格却加速上涨的局面，反映了公众的“观望”心态仍主导市场，潜在卖家拒绝降价而潜在买家消极入市的僵局仍未打破。【延伸阅读：广州6000套新货"闹"春节 以大户型及高价盘为主】
廖群指出，虽然主要的调控措施多数已经出台，但政府仍有政策储备。一是征收物业税，二是取消房地产预售。不过，廖群相信，这两项措施将是中央调控房地产市场的最后手段，应不会在短期内推出。短期内调控的重点将是争取那些已出台的调控措施得以有效实施，从而确保这些措施产生效果。
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