房价上涨过快以及住宅商品房供应结构失衡是我国房地产市场之所以需要宏观调控的主要原因，也是以北京为中心的国内房地产业界争论不休的两个主要议题。
本刊此次封面文章向读者介绍全国最昂贵的别墅产品的目的，并非是要与宏观调控唱反调，当然，本刊也无意助长以任志强为代表的大开发商们的论调。
我们的目的很简单——新春将近，我们希望与读者一起，暂时将住宅市场的供应结构失衡以及常常由此引发的心理失衡放在一边，来欣赏一下中国最昂贵的房子，解解眼馋。
本刊声明在先，一是因为在宏观调控背景下，有人经常拿顶级毫宅说事，比如曾经成为众矢之的的上海汤臣一品；其二，是现在豪宅的开发商常向媒体拱手相求，希望“低调一些”，而此次本刊的北京“城堡别墅”报道，的确是记者绕过开发商向建筑设计方主动相求的结果。
单套总价数千万的公寓和每栋价值上亿的别墅，当然是既不符合目前中国国情，又是与市场现实状况相去甚远的产品，它们于一般民众而言，更是犹如可望不可及的梦境一般。但是，在北京、上海那样立志于国际化大都市的城市，这样的房地产产品的数量如果仅仅停留在屈指可数的程度，那么，它们的存在不但是合理的，甚至可以说是必须的。
更何况，以最近最热门的话题——土地增值税清算而言，我们尚不知各地的地税部门，在明确了清算期限之后，能否依法、照章严控清算尺度。如果各地全都可以按照税法既有规定和会计准则严格清算增值税的话，一般市民简直应该鼓掌欢迎并向顶级豪宅的开发商致敬；如果增值税的清算，最终像之前的个调税那样，只是“捣捣浆糊”而已，那么，针对那些“豪宅地标”的仇视和敌意将会持续。
在这里，本刊回顾一个简讯来说明，关于豪宅，当旁观者以欣赏语气论之，开发者则以之自豪时，这样的房地产市场至少是相对成熟和稳定的。2006年12月21日，本报记者撰写简讯称，香港新鸿基地产以每平方米人民币45万元的刷新全球最高纪录的楼板地价投得香港“山顶地块”，以开发10座洋房，为此香港的地产记者感叹道：“香港的顶级地价几乎等同目前全球最高房价，伦敦豪宅的每平方米房价约46万港元，蒙地卡罗近期成交的Le Park palace，每平方米房价约为13万港元……。”
社区占地3000亩
“城堡”别墅融入山水
北京某处正在建设一个非常特别的别墅项目——城堡式的大型郊区别墅，这一项目坐落在北京城北远郊的密云与怀柔一线，距北京50公里。
整个项目并非单纯的居住型别墅地产开发，而是兼有旅游设施与其他配套项目——在约3000亩的范围内，以两条山脊中形成的峡谷与水面为核心，有植被茂密的山坡与丘陵，山脚下比较平坦的用地包括27洞的高尔夫球场与练习场，以及高尔夫会所。
设计方透露称，这个高尔夫球场两侧的四五层的低密度住宅形态的“高尔夫公寓”总量仅有1万平方米左右，几年前早已结合高尔夫会员卡销售完成。现在正在建设中的几座顶级别墅，将成为中国第一代城堡或庄园式豪宅。
“我们没有主动去寻找客户，就眼下而言，这样的城堡别墅仅有2座，每座售价约2亿元至3亿元人民币。”设计方的总裁刘力博士透露称，目前在建的别墅将于今年年底完工。“以后在京郊区域，我们会将设计建造的限量设定在不超过20到30座。”
结合大面积湖景水面、山林植被、高尔夫球场周围还将有一些其他类型的单栋别墅——相对而言单栋面积不大，但是可以租用山林果木，在实际使用的用地规模方面堪与庄园相比——此类庄园别墅由于其所享有的资源升级，因此价值大幅提升，但在出售时，别墅的价格仍然以每栋总价计算。
“城堡”以及“庄园”的具体栋价虽然尚未公开，但在设计方的透露中，其国内最高价的地位已经显而易见，“将在产品形态方面有全新的突破，并改变中国目前别墅市场现状。”不愿意在每栋总价的提问中过多停留的刘力博士这样结束了记者的采访。
建筑占地1000平方米 业主可向百亩山林伸手
刘力博士曾在苏格兰的首府爱丁堡留学八年，对苏格兰城堡有深入的了解和痴迷的喜好，“正在设计中的‘城堡’，取材于苏格兰数百年历史的古堡形态”。
由于这一次所设计的两座“城堡”，所参照的样板就是在真实考察苏格兰两座著名的古迹城堡的基础上，结合中国市场的特别需求设计而成。“每座城堡的建筑面积在3000－4000平方米，层数为二至三层，只有局部突起的钟塔突出屋脊，既是观景与瞭望的去处，又是丰富天际轮廓线的手段。”刘力表示。
“城堡”建筑的占地面积并不夸张——每座城堡，建筑占地仅1000平方米左右，庭院内的绿化循山势高低错落，变化有致，但植被的配置以整齐的修剪来显示出纯正的欧式园艺风情。
除了规模有限的庭院以外，城堡的业主或者租用者可以领养上百亩的林地树木，“但不得砍伐与私建，但是必须保证林木的养植与成活。”刘力称这一点同国外的名胜保护“规格有些相似”。
开发商瞄准两类高端客户
“城堡”被设计者视为别墅的超越产品，但是它的服务对象完全不是传统概念中的别墅住户，“真正的购买者无非是两类人，一类是大企业寻求具有休闲与接待功能的独立企业会所。”五合国际表示，他们已经接触到很多的大型集团企业，虽然拥有自己独立的写字楼型总部，或者拥有星级酒店，但是缺少具有独立性与私密性的接待会所。
市面上各类商务会所，普遍档次偏低，缺少大型的自然环境景观资源，而且都是公共性场所。因此很多的大企业开始自建企业会所，甚至不惜在租用的土地上建设没有产权的临时性会所。在世界500强企业已经有450家进驻中国的今天，高端商务活动需求也已极其细分化，这一类的大企业会所需求也应该得到房地产市场的充分重视。
另一类可能的客户是最高收入阶层的极少数人士，作为国内外知名的工商界领军人物，或者演艺文化界名流，或许会寻求一种更加私密而又有社交功能的新型居所。国外的庄园或城堡式的豪宅虽然不是人皆有之，但是已经成为社会广泛接受的存在。
国内的高收入人士在成批量开发的别墅区内购房，已经成为社会广泛接受的现象，但是对于高收入阶层中的顶级收入阶层，恐怕难以在大规模批量开发的楼盘内觅到满意的居所，而目前的高端住宅市场又很难提供量身定做的产品。
藏品总价高达四千万
据介绍，“城堡”别墅的内部，至少会设置１０间以上的卧室，除此以外，别墅的最主要功能将是各种社交、宴会、休闲、娱乐以及会议功能。
比如，城堡的庭院内设有水晶宫般的植物主题阳光房，泳池分为室内泳池与室外泳池，长度达到２５米的标准配置，此外还有单道或双道的小型保龄球。有趣的是，出于安全考虑，设计方为“城堡”设计了一个避难所，以防止盗贼入侵等意外——情况紧急时，可通过秘道机关躲入避难所暂住。
不仅如此，每座城堡还配备5名保安、园丁、厨师、保姆等服务人员，并有一支可机动调配的物业管理团队以备不时之需。这也是借鉴了苏格兰古堡的生活方式和管理模式。
除了游泳池、健身、洗浴、酒吧、雪茄吧等常见的别墅功能区域配置外，体现“城堡”别墅个性的特征集中在“按苏格兰城堡传统设计的古色古香的藏书与阅览室、以狩猎、武器、铠甲等装备为主题的男士专用俱乐部以及类似小型博物馆似的艺术品收藏与展示空间。”讲起这些细节，刘力明显地开始津津乐道起来。“我们甚至会通过专业的艺术品投资公司为城堡寻觅符合其整体风格的艺术收藏品和欧洲古董，仅是博物馆和艺术品收藏室内，展示的藏品总价就高达四千多万元。”
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