牛力：定义高端住宅

人物小档案：伟业投资顾问公司副总经理

高端住宅，有钱人居住的地方。那么，有钱人的生活究竟有多奢华？英国被誉为“城外宫”的全球最昂贵的顶级住宅除了拥有103个房间、5个游泳池、1间私人戏院、1个保龄球场、1个网球场、1个可容纳8部豪华房车的停车场和1个可让6匹马栖身的马房外，还拥有最先进的保安系统，室内所有系统由计算机控制，可在全球任何地方连接操控……

与英国最昂贵的顶级住宅相比，北京的高端住宅有什么不同呢？记者近日采访了伟业投资顾问公司副总经理牛力。

20年高端住宅区域演变

从上世纪80年代末到2007年，从方庄到亚运村、以国贸为圆心环使馆区的CBD中央商务区。与此同时，伴随科技、金融的发展，高端住宅出现多元并存局面：西部的中关村，东部的燕莎商圈，北部的亚奥区域随着2008年奥运的到来势头不减。

城区，富人抢滩黄金地段；郊区，富人收购城市稀缺的绿地、阳光和新鲜空气，别墅热此起彼伏。京郊形成四大富人区：以丽高王府为代表的中央别墅区；以香山清琴为代表的西山别墅区；以紫玉山庄等为代表的亚奥别墅区；玫瑰园、碧水庄园、翠湖别墅等代表的京昌别墅区。

20年过去了，房子的价格越来越高，高端住宅越建越大。

什么是高端住宅？

牛力认为，不同时期对高端住宅的定义有所不同。仅以价格来说，总价在千万元以上的项目应该可以定为高端住宅。它们的价值主要体现在三个方面。首先，区域认同是高端住宅首要的条件，即项目所在的区位是传统意义上大家公认的富人区。以北京为例，东富西贵，北部上风上水。西部的西山别墅区，东部的CBD、燕莎区域都是传统的富人区，而北部的中央别墅区、奥运概念的亚奥区域和上清区域是新贵公认的富人区。

其次，项目的硬件也是高端住宅必备的，即户型、功能布局、设备设施等产品本身的条件。随着高科技的发展，产品本身精细化和附加值提高，一些科技生态高端住宅陆续出现，满足了一部分人的需求。

还有一点是很重要的，即稀缺资源的占有。与普通老百姓买房主要是满足居住需求不同，富人买房可能还有占有稀缺资源的特殊性。首先是土地资源的稀缺性，如独栋别墅。其次是景观的稀缺性，包括自然景观和城市景观，如在北京温榆河、昆玉河等临水高端住宅就拥有得天独厚的自然资源；而拥有寸土寸金的城市核心资源也是不可多得的。第三，北京具有悠久的历史，而历史又是不可复制的，比如在颐和园附近的住宅优势不可比拟。

高端住宅路在何方？

提到高端住宅，人们首先想到的是别墅。牛力指出，高端住宅按类别可分为三种：城市公寓、别墅和以四合院等为代表的特殊项目。

他认为，近些年来调控政策越来越多，高端住宅的发展具有不确定性，但城市资源越来越稀缺，在城市中心拥有一套公寓成为富人的目标。去年以柏悦府和昆仑公寓为代表的城市公寓持续旺销即可证明这一点。另外，由于技术创新，一些经济型的别墅也使高端住宅越来越平民化，这些项目虽然在相对较远的城市边缘，但郊区的新鲜空气和阳光也使富人趋之若鹜。对顶级住宅来说，由于其独占稀缺资源，上涨空间依然存在。

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