2006年调控的主旨方向就是“控高”，高档房、高价位成为政府政策和社会舆论的矛头指向。别墅作为高端产品本身就引人关注，而一些号称是顶级豪宅的高档别墅自然成为各界关注的重中之重。
有种说法，认为北京消费市场的最重要特征就是只要东西好，不怕价格贵，越贵的奢侈品，越有市场。而事实上，人们可以从国贸的LV旗舰店里的客流，从金宝街世界顶级名车的汇聚规模，从不计其数的高档酒楼火暴的生意中，即可得出此样的判断。在房产领域，这样的消费投资特征也同样明显。但是就最高端的别墅市场来看，房地产与一般意义的奢侈品还有着本质的不同。所谓的豪宅虽然拥有深不可测的需求市场，但并非上市的每一个豪宅都可以平步市场，找到自己想要的买家。
豪宅误区之一：产品定位与实际需求脱节
别墅也像其他的房地产产品一样，必需经过大量前期的市场调研和产品论证，开发出符合目标人群购买需求的别墅产品。而别墅的购买人群，对于别墅的外部建筑设计和内部空间环境，都有着超出一般水平的要求。这就需要一个兼具高超规划能力的开发商，根据目标客群的消费特点，设计出适合市场需求的特色产品。
对于京城部分知名别墅遭受“无人喝彩”的境遇，有专家指出，其最重要的原因在于，一些开发商在进行项目规划设计前，并没有进行详尽的实地调研，而是过多干预别墅的产品设计，以个人的喜好作为别墅规划的唯一标准。而别墅项目的设计者，也完全围绕开发商的意愿来进行产品规划，导致这种个人色彩浓郁的别墅产品，并不符合市场上广大别墅买家的审美观或居住需要，因而成为乏人问津的滞销产品。
售价3000万元/套起的国花园，由于地处缺乏豪宅氛围的京通区域，面临着产品定位与市场需求不符的尴尬境地。
据记者了解，“国花园”私家山水园林别墅一期占地面积23.4万平方米，规划建设几十余栋独栋别墅。该项目企图打造一处“以生态为主线、水资源为基础，自然环境优美、服务设施完善”的超低密度国际化别墅群。
根据记者的实地走访发现，国花园独栋别墅私家庭院每户最小占地达6亩，每户建有1200 ～2300平方米的西方宫廷式建筑，4000～7000平方米的私家山水庭院，并建有私家专属的湖泊。
业界专家马利东指出，国花园最大的问题，就在于产品定位有误。国花园作为售价在3千万元以上的顶级别墅，在现有区域，更适合成为面对高端人士的商务会所。
豪宅误区之二：无视地域差异克隆产品
目前，京城的别墅市场涵盖了美式别墅、欧式别墅、中式别墅、现代别墅等多种类型的别墅产品，为别墅买家提供了多类型的产品选择。据记者调查，目前销售情况良好的别墅项目，如东方普罗旺斯、观唐、优山美地等，都是在吸取各种风格流派精髓的基础上，又根据本地客户的居住要求进行了一定的产品改良。
在这些热销别墅根据市场需求，进行设计创新的同时，一些别墅项目则照搬海外别墅的建筑风格，或是没有进行任何改良，完全克隆在其他地区热销的别墅项目。
“位于亦庄的以西班牙风格为产品定位的瀛海名居，照搬了在上海热销的鼎邦丽池，而位于昌平县城的天伦随园也是完全模仿了在苏州大获成功的苏州天伦随园。” 刘东指出，“这些所模仿的别墅项目，虽然在当地获得很好的销售业绩，但北京市场的别墅买家的喜好，跟这些地区别墅置业者的居住要求并不相同。这种不符合市场定位的别墅产品，不得不面对‘南橘北枳’的实际结果。”
“以苏州园林为建筑风格的天伦随园，虽然将苏州园林中的廊、阁、轩、亭、榭，甚至南方的竹子移植到北京，但由于南北文化的差异，以及南方的植物很难在北方成活等原因，天伦随园并没有得到北京本土居民的认可。”严涛指出。
据记者了解，在2006年京城别墅市场整体行情趋于平缓的状况下，中式别墅代表项目的观唐取得了65套的销售佳绩，易郡则甚至突破了百套大关。而截至目前为此，天伦随园的总销量却仍在个位数徘徊。
豪宅误区之三：景观环境缺失导致客户流失
提及顶级奢华别墅，人们自然会想到纽约长岛、法国地中海、香港半山及浅水湾等知名别墅居住区。这些世界知名的别墅区最大的特点就是，在保证别墅奢华品质的同时，还拥有风景优美的内外部环境。
但由于诸多方面的限制，国内大部分别墅并不具备真正意义的别墅环境，因而也很难求得市场的认同。这方面以号称顶级豪宅的财富公馆最为典型。财富公馆所在的区域、建筑体量，以及销售单价和总价确实都堪称为豪宅之最，但0.58的容积率以及现场切身感受到的建筑与外部环境，很难让人将其与豪宅想象到一起。
“别墅项目的购买人群，一般在城市核心地段都拥有200～300平方米左右的高档公寓。另外，大部分的别墅买家的实际家庭人口并不多，因此舒适宽敞的外部环境比别墅室内空间的大小和格局更为重要”，刘东分析道，“但是，北京别墅市场的部分项目，过分追求市内的超大面积，却配置面积较小的私人花园，如500多平方米的别墅只配置了100多平方米的庭院空间，完全不能满足别墅买家的置业需求，因而导致了大量目标客群的流失。”
对此，马利东也表示，顶级别墅的购买者对于环境的要求较高，一般都要求临水面山，而国内相当一部分所谓的豪宅既没有自然景观，又没有园林美景，自然会失去客户的青睐。
豪宅误区之四：居住空间的舒适度不够
目前别墅市场上的许多产品，户型设计只是简单的面积放大、层数叠加，并没有依据客户的实际需求，来提升室内空间的功能与质量。以位于奥北的麦卡伦地为例，开发商虽然想做出高于奥北其他别墅的品质，并在总价和硬件配置上作某些领先性的调整，但由于整个居住空间并没有相应的舒适度，导致其乏人买单。
据记者了解，麦卡伦地的地上面积在280～380平方米之间，为吸引客户的关注，麦卡伦地推出了赠送阁楼的优惠政策。对此，购买了温哥华森林的文女士表示，“奥北区域的别墅项目，一般都会赠送地下室或私家花园的优惠措施，麦卡伦地伦所赠送的阁楼，对我而言不具备特别的吸引力。”
虽然，奥北别墅区是2006年京城别墅市场最受关注的区域，在北七街8号、保利垄上等经济型别墅，以及东方普通旺斯、优山美地等奢华大宅热销的同时，由于居住空间的舒适度并不能支持其高总价，麦卡伦地的销售业绩却并不突出。
