中国房地产研究会副会长顾云昌先生发言
2006年6月30日-7月16日，2006第三届“中国别墅节”在北京、上海、深圳三地隆重举行。历经两届别墅节的成功举办之后，中国别墅节已成为中国别墅界顶级盛会。本届别墅节将打造京津冀、长三角、珠三角、西部地区的46个城市大联动，“中国别墅 全球共享”！
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2006年6月30日，第三届“中国别墅节”在北京中华世纪坛正式拉开帷幕，大中华别墅网、搜房网对会议全程进行现场直播。在开幕式上，中国房地产研究会副会长顾云昌先生致辞：
【顾云昌】大家都看到，各地正在制定实施细则，建设部也正在制定主导意见，在里趁别墅节期间发表一些我们国家对房地产市场发展的一些个人的看法。
【顾云昌】我觉得年轻的中国房地产业，中国房地产市场正在接受宏观调控，特别是“国六条”，我相信这是国家有形的手和无形的手共同发挥的作用，将来房地产市场会更加健康的发展。中国的房地产市场相对世界各地的房地产市场相当年轻。我们从98年开始结束住房分配，2002年才开始有居民进入市场，个人买房，也就是说中国真正的房地产市场经济只有6、7年的时间，相对发达的市场经济国家，我们是相当年轻的，人家有上百年、几百年的历史。
【顾云昌】在这6、7年当中，中国的房地产市场发生了想打的变化，对中国的经济做出了很大的贡献，同时也出现了一些问题，但我觉得这些问题是不奇怪的，没有问题出现才奇怪。因为我们确实很年轻，一个国家的发展恐怕也会有各种问题。
【顾云昌】我们在今天讨论房地产市场的过程当中，我觉得最突出的要注意的问题，如果说我们房地产发展有问题的话，第一个问题是我们的楼市要防止虚火。我们的产品要防止虚胖，这是我们对中国房地产市场感觉到的两个“虚”。从国八条和“国六条”的情况看来，主要是要稳定住房价格，稳定住房价格是我们房地产市场调控的一个主题，那么从这个角度看，我们可以看到房地产的发展不仅是涉及到我们国民经济的发展，也涉及到了我们整个老百姓的国计民生的问题，也就是民生民财。
【顾云昌】有一点是，我们应该应该看到房地产发展和整个宏观经济发展的关系。一个健康的房地产市场应该是三个基本、两个协调，供求总量基本平衡，供求结构基本合理，价格基本稳定，两个协调是房地产发展要和宏观经济发展相协调，房地产发展要和我们国家的资源、环境发展相协调，这是我的理解。
【顾云昌】那么，在房地产发展当中，我们看到我们之所以做出宏观调控，之所以做出“国六条”和“国八条这样的政策，是和宏观经济的发展连在一起的。房地产发展在宏观经济下面，宏观经济的要求必然要求房地产业适应宏观经济的发展。大家都知道我们国家的宏观经济现在面临的一个情况是固定资产投资的增长速度仍然过快，今天1到5月份是30％，银行的贷款1到5月份完成了全年贷款的75％—80％，那么国家要继续对宏观经济进行调控，也必然要求房地产的速度要适度，不能过快地发展。
【顾云昌】那么，在这样的前提下面，我们发展我们房地产市场出现了房价走高的原因，这和宏观经济确实是连在一起的。我个人的看法是，一个主要的目的是我们现在的供求关系比较健康，现在可以说房地产市场当中，需求量是非常旺盛的，我曾经说过，中国现在是需求挡不住，或者说挡不住的需求，地既有自住性的需求，也有投资性的需求。自住性的需求是说我们从98年结束分房以后，买房的人群，一个是从沿海发达地区往内地延伸，一个是高高端收入的人群向中端收入的人群延伸，所以买房需求的热浪还在往前推进，所以带来了旺盛的需求。所以需求过旺，供应也过旺。
【顾云昌】第二是投资的需求也过旺，这和国家的宏观环境和经济环境连在一起。可以说我们现在存在一个严重的中国资金流动性过剩的问题，我们改革开放20多年以来，老百姓富起来了，大家富起来了以后，有的人把钱存在银行，加上我们的社会保障体系不健全，所以大量的钱存在银行里面，而且银行的利率比较低，所以表现在钱很多。
【顾云昌】第二方面是我们这几年的出口很旺盛，顺差年年增加，今年5月份的顺差达到120多亿，外汇储备越来越多，大量的外汇储备必然要人人民币的基础货币对应，保持了人民币供应大幅度地增加。
【顾云昌】第三方面，中国的人民币面临着一个仍然有升值的空间。我们只升了2％，实际上升的空间根据全世界来看，还有升的空间。所以这样的情况下，导致许多外汇的都想进入中国市场，所以说中国的货币过剩的问题比较突出。那么有了钱怎么办？要看投资方向，遗憾的是现在在中国缺少投资的方向和投资的渠道，一个是存款利率比较低，一个是资本市场发育不全，加上资金流动过剩的情况下，有两个市场可以吸引，一个是股市，一个就是楼市。我们的股市有所好转，但是还不曾稳定，所以大量的钱必然会涌到楼市，造成了楼市的需求旺盛。
【顾云昌】所以在这样的一种自住性的需求加上投资性的需求对中国房地产市场造成了很大的需求，所以造成了需求旺盛。所以央行也在采取措施，最近提高了准备金的比例，可以吸收7500亿的流动资金减少。但是总的看来，中国的市场仍然存在这样的问题，所以我认为，中国房地产市场的这种需求旺盛导致了供不应求的比较是和中国的经济、和中国的汇率、利率问题有关系的，这就必然导致了中国房地产市场需求旺盛。
【顾云昌】那么，在宏观经济这样的情况下面，我们怎么办，又要保证房地产需求供求关系的平衡。所以现在我们采取的办法是堵的办法，“国六条”和“国八条”提高投资的门槛，规定2年和5年炒房的概念，通过适当的利率的提高和我们首付款的提高，从这些方面把我们的投资性的需求千方百计地堵在房地产市场的外面，这是现在一个主要的做法。所以现在房价提升得比较快和宏观经济是连在一起的，这是第一点。
【顾云昌】第二点，我觉得我们现在房地产市场的发展，既和宏观经济有关系，房地产市场的发展又和我们的可持续发展有关系。房地产市场是一个消耗资源、能源比较大的一个行业，我们现在建设部的专家做过这样的预测，我们全社会盖房子所用的材料，盖房子可消耗的能源和资源，以及房子在使用过程中使用的能源占到全社会消耗能源的40％，而我们国家处在一个相对人均资源比较短缺，环境质量严重下降的情况，所以要使我们这么大量的房地产发展有可持续性地发展，那么，必然要和我们环境允许和资源允许结合起来。
【顾云昌】这就要提出我们的房地产怎么发展，我们的产品怎么发展，我们的市场有多大容量，我们的产品怎么发展都提出了问题。
【顾云昌】第三个问题是房地产发展要和整个社会的发展联系起来。联合国曾经提出两个房地产住宅发展的方向，一个是可持续发展的问题，就是我们的发展要和资源的消耗、能源的消耗和环境要保护，这是息息相关的。第二个提出了人人享有适当的住房，就是说，中央提出来在“十一五”提出改革的成果应该全社会共享，联合国提出来人人享有适当的住房，在这样的情况下，我们改革的成果、我们发展的成果如果更好地达到公平，既要旧效率，又要讲究公平问题，这个问题在中国社会发展当中是非常突显的。
【顾云昌】因为大家都知道，整个小康建设的20年过程当中，既是我们国家一个发展的黄金时代，又是国家矛盾突显的阶段，贫困差距拉得比较大，经济系数有的专家说已经差距了国际警戒线，在这样的情况下，我们的房地产发展如何和建立和谐社会，和建立公平的社会结合起来，使我们人人享有适当的住房这样一种想法在房地产发展中实现，这是我们房地产面临的任务。
【顾云昌】就我来看，基于以上几方面，一个是和宏观经济的经济，一个是和可持续发展的关系，一个是和社会公平的关系，所以房地产这么年轻的产业承担了光荣而艰巨的任务，有些事情是房地产本身的事情，有些是社会发展的矛盾在房地产的反映。所以我认为我们作为支柱产业，承担的责任很重大，你的财富积聚多，所以你的责任就大。所以我们要充分认识到现在在国家的发展当中我们行业所承担的责任和我们所肩负的任务。
【顾云昌】刚才我们讲到房地产行业当中有两大大任务，一个是防止虚火的问题，所谓虚火是指房价上升过快的主要原因。房地产上升快，或者房价上升，一个是因为成本提高造成的，比如提出价格提升了，比如建筑成本提升了，我们的产品做好了，都会造成房价的上涨。另外一个房价上涨的原因是供求关系，就是说当一个产品供不应求的时候，价格肯定上涨及越供不应求严重，价格就上昂上涨越快。中国的许多消费者市场、房地产市场很多市场都是买方市场，维度在房地产市场是卖方市场，供不应求必然会导致房价的上升。那么房地产市场的供不应求怎么产生的之刚才已经讲到，如果是自住性的需求为主体，那么这个市场的价格上涨不会太快。就是说我们的市场由于现在的投机需求还是比较多，特别是前几年的长三角地区和我们现在的一些大城市，投资性需求仍然旺盛，所以这里有虚火的问题。所谓的虚火讲的是炒房需求，投机性需求。
【顾云昌】在供不应求的市场上，我们的资金流动性过过剩，没有出路，而且发现商家上涨的属于比我们收取的应营业税要多，所以就都投资到房地产市场，这是产生虚火、产生泡沫的原因。我们国家的一政策一个是为了使房地产价格稳定下来，更重要的是要防止虚火，防止虚火对我们整个社会的房地产市场对社会公平产生影响，更重要的是要防止市场导致泡沫的产生，一旦泡沫吹大了以后破灭，这样对整个房地产市场和金融市场带来巨大的冲击，也就是说既为了防止房价的上升，更是为了防止金融的风险，所以要防止虚火。大家看到“国八条”和““国六条”当许许多多的条文都是要防止虚火的规定，我们防止了虚火的产生，就比较好地达到了家的稳定，达到了整个社会的公平和谐，同时也防止我们的金融出现了危机。
【顾云昌】现在看来这是一个虚火。第二个虚火是我们整个固定资产的投资规模还仍然很大，今年一季度有严重的反弹，包括银行的贷款也有严重的反弹，在这个过程当中，我们看到引起反弹或者引起我们的房价需求增长比较快的另外一个原因是我们的拆迁需求，由于拆迁量过大，由拆迁量带来的刚性需求仍然比较强盛。说所以这样的需求强盛也容易导致供应关系的失衡、结构的失衡，因为大家都看到整个拆迁户的安置房都是小套型的，加大了中小套型的比例关系。所以继续控制拆迁规模，也是防止虚火的一个重要的措施。我认为第一是投机性需求大量增加，第二个是和整个拆迁规模也有一定的关系，这是从控制需求，特别是控制过旺的需求来使我们的房地产市场平衡下来。
【顾云昌】因为大家都知道，整个房地产市场的房价问题是由供求总量和供求结构来决定的，往往是由于供求总量供不应求的情况下导致房地产上升过快，再加上供应结构的问题，高端、中档产品多了，就会造成整个房地产价格上升比较快。这是我讲的需要讲的防止虚火的问题。
【顾云昌】另外关于虚胖的问题，我讲的虚胖是指现在的整个社会供应，我们的楼盘、我们的套型面积过大，平均的套型面积过大，这一次“国八条”、“国六条”当中比较明确地提出来，90平方米的问题，之所以这么做，我理解中央是要控制套型的面积，一个是从我们国家整个需求来看，有许多调查表明，现在市场的供应当中，中大套型的比例比较高，中小套型的比例比较低，有许多中低收入的家庭，特别是刚刚走上工作岗位的年轻人买房，一个是买不到，一个是买不起，为了使更多人能够买得到、买得起房子，应该要调整套型。
【顾云昌】第二个方面是从我们国家的整个经济发展水平来看，和中国经济发展水平适应的不应该是更大、更多的套型，我们现在人均26平方米，三口之家是78平方米，当然这是建筑面积。如果说我们按照2020年人均达到35平方米，达到现在中等发达国家的住房水平，比如欧洲的一些国家都是30多平方米，不到40平方米，那么三口之家就是120多平方米，欧洲人家的人均面积也不是很大，所以这是我们套型面积做得太大，使我们经济的承受能力和经济发展水平有矛盾的地方。
【顾云昌】第三，我觉得从整个资源，中国的人均耕地、中国的人均资源是比较少的，我们的消耗又比较大，所以这样的情况下，根据我们人均耕地资源，以及其他方面的资源，我们完全应该都节约型的发展道路，中央提出来，我们的国策是资源节约型、环境友好型，，所以我们要把套房做得小一点，但要好一点。前几年我就提出，我们宁愿小一点，也要好一点，做得紧凑一点，这对于我们国家将来节水、节地、节材都有好处。同样是两三个人居住，同样做得紧凑一点，解决住房的供应，那么我们用材、节地和将来所有的能源、能耗方面都可以起到节约的目的。
【顾云昌】我想，当前的房地产市场我个人认为供求总量的问题存在着问题，就是供求紧张，需求旺盛。那么如何解决总量问题，这就需要我们从土地供应量、建造量方面来解决，从存量土地的盘货方面解决我们供应量的问题。但是这个问题的解决需要一个过程，如果我们把套型面积减少了，同样是一百平方米，我们每100平方米一套和120平方米一套，和90平方米一套，差不多可以增加20％到30％的套型，可以解决20％到30％的供应量。或者说我们供求的总量会发生变化，可以增加套型的供应量，总面积的供应量仍然没有改变，但是我们的总套型增加了，实际上会改善我们的供求关系。我们多增加一些供应，特别是在北京、上海这样的市场，都明显地供不应求，广州和深圳也有供不应求的现象，所以从这个方面来说，我们的楼盘如何防止虚胖，做得更紧凑一点，这是我对现在房地产市场发展的理解。
【顾云昌】但是房地产市场的发展要靠全社会共同努力的，刚才说到行业要努力，金融系统要努力，政府要努力，把我们的金融环境调节得更好一点，开拓更多的投资渠道，比如股市好一点，可以吸引相应的资本到股市去了，到基金去了，而不是大量地涌到房地产市场来。当然，还有一个做法是各地政府有很大的责任，所以房地产市场的调控对于宏观调控来说一个是经济政策，一个是税收政策，控制土地供应和开发。为什么北京这两年发展很快，我认为一个是北京的需求旺盛，我看了一个资料，北京市场的需求一般的楼盘30％是外地人、外国人买的，高档的楼盘，恐怕50％以上，包括最近有一个调查，特别是别墅，北京的别墅有54％是北京以外的人买的，大量的是外地人和外国人买的，是这样的一个概念，这是需求旺盛的表现。第二，相对而言，北京的土地的供应量特别是土地的开发量这两年明显减少，我看到国家统计局的数字，北京的土地的开发量2004年2005年减少了40％，2005比2004年减少了50％，所以也必然导致了房价的上升。所以要真正改善市场环境，除了刚才说的金融政策和税收政策，国八条和“国六条”以外，特别是在土地的供应和开发方面如何保证，一个是相对充分的供应量，特别是开发量，就是说盘货存量土地，保证市场供应，我觉得这是我们要做出努力的，使宏观调控真正落到实处。
【顾云昌】以上是我对自己“国六条”的认识，供大家参考。
【顾云昌】才也谈到别墅这个产品是一个高端的产品，曾经有人说，如果中国人都能住上别墅都好，是的，如果中国人都能住上别墅，像美国人、英国人一样，但是在中国人恐怕实行不了，因为中国的国情决定了，我们人多地少，未来全国人都住别墅，那多好？不是的，所以应该从我们的国情出发，所以别墅只能是供应一小部分，是高端产品，这是由我们的国情所解决的。恐怕现在要继续停止别墅的供应，将来是否还继续，什么时候放松一点，不得而知，要看我们国家整个房地产市场的需求，更要看我们整个国家的保护的状况，耕地的保护状况，中国的粮食够不够中国人吃，因为现在实行着世界最严格的耕地保护政策，中国始终会严格地控制我们的高档和低密度的楼盘的开发，这从整个国家的发展来看是必然的。
【顾云昌】所以现在已经拥有别墅用地的，已经拿到施工许可证的，上一次有人跟说，“国六条”和“国八条”的出台等于是给别墅发奖金了，我想这是有一定的道理的，因为我们现在停止了别墅用地的供应，尽管有的市场目前还是供大于求，比如北京市场，现在人们感觉到北京市场的竞争还比较剧烈，目前看来我们供应还比较充分，相应需求比较充分一点，高端市场充分一点，中低端市场比较紧张。但是随着水平社会水平的不断提升，别墅市场是会发生变化的。所以我们想我们搞别墅的人认为“国六条”的出台是给他们发奖金，是有道理的。
【顾云昌】现在我们重要的是要如何充分地利用别墅，真正地把它建设、开发成精品，我认为这是一个至关重要的问题。不像过去几年，反正有地开出来，盖一栋楼就卖的，也算别墅。我认为，真正意义的别住应该是高品质、高生活质量的代名词，当然也是高价位的代名词，那么我们如何把国家非常有限的土地资源，比例非常低的别墅产品做好，我刚才说的三个问题，仅供大家参考。
【顾云昌】我想突出的一个问题还是从资源节约型和环境友好型出台，我们国家把资源节约型和环境友好型作为国策出台，我的观点是同资源节约型的角度来看，要盖房就应该盖好房，哪怕是中低价位的房子也应该盖好房，其实最大的浪费是我们建了十年、二十年就拆掉，这才是最大的浪费，我认为中低价位是每套的中低价位，套型小一点，但是住得好一点，我认为这是一种节约型。我前几年到国外去考察，老美让我参观他们一个工厂改成的住宅，我说这是什么意思？原样设计得好，我后来理解到这是一个资源节约和环境友好的问题。所以我觉得我们也是这样，这一点应该是一个要注意的问题。
【顾云昌】第二点是我们的别墅既然已经批了，面积比较大，用地也比较宽敞，那么如何做到绿色化的问题，我觉得这是现在一个很重要的提法，我们如何把我们的产品做好，标准是节能省地，特别是绿色的概念。我们过去的别墅环境做得比较好，外面的面积很讲究，但是在绿化方面是捉的不够的，我们的隔热保温做了没有，既是豪华的，但是也是节约的，就像吃鲍鱼一样，不能吃不掉就扔掉，大家都要节约。我看到一些国家的别墅做得很精简，今天我想提出一个概念就是我们中国如何搞欧陆风，我们过去的欧陆风是学它的表面，学它的绿地、它的绿化、它的建设形式，这些都是欧陆的，但其实我们没有真正学到它的精华，甚至把它的糟粕拿过来了。其实欧陆有许多的风格，英国伦敦的、西班牙的都不一样，而我们的欧陆风都不知道是哪里，把人家的水池、雕塑都拿过来就认为是欧陆是的风格，其实现在欧陆的风格的房子没有那么多复杂的东西，非常地间接，人家的是供生态用地用的，我说亿我认为欧陆风格一定是本身的、墙体的、门窗的设计做好做精，这就是欧陆风。人家的隔热效果，保温很好，甚至有的国家提出3升住宅，3升就够了。我们现在为了漂亮，什么遮阳板、通风朝向都考虑，要好看一些，其实我们主要是要挡住夏天的阳光，所以这些问题从细节上、从我们的品质上提升，真正把欧洲、欧陆的好的东西学过来，而不是学皮毛。
【顾云昌】所以今天我们讲别墅论坛的时候是一个绿色的概念，刚才讲到绿色的概念是舒适和健康的，又是资源节约的，又是环境友好的，在高端的产品上首先体现了绿色的东西，你稍微增加一点成本，搞一些科技上的好的产品，把这些钱花到这上面去，而不是花到一些表面的东西。所以真正的资源节约和环境友好应该首先在别墅当中体现出来。
【顾云昌】我想这是产品的一个方向。
【顾云昌】总之，刚才我已经说到，楼市如何地防止虚火，使我们的房地产稳定，如何防止虚胖，我们的套型做得紧凑一点，好一点，做得绿化一点。所以说过去几年我们的房地产一路突飞猛进，一路赞扬声，而这几年可能比较声多一点，质疑声多一点。
