从整个北京市场供应量和消化力来说，别墅市场从2004年以来，进入一个膨胀发展时期，需求会大量上升，现在买别墅的人不像原来想象的那种超级富豪那种概念，它的客群在往下降，中间有很多一些白领、银领他已经可以买经济型的别墅，特别是在2004年以后，经济型别墅推出量现在又增多。特别是近几年他的需求量随着大家收入的提高，这种白领的增多，特别是现在房地产这种价格的提升，只要付起首付就可以出售买一套TownHouse，一百多万、两百万的产品，这一段中低端市场膨胀的非常快。看基本上所有的TownHouse产品卖的都非常好，价格越低越经济，门槛越低，越是热销抢购的状态。像我们操作原生墅、尚东庭都是属于抢购。这样的产品只要推出很多基本上当天就会消化掉70％以上，这块市场非常火。
现在对别墅的需求很大，而且是真实需求，不是炒作，不是投机，大家也向往这种居住方式，可能感觉住在城里的平层没什么意思，私车完全可以实现住郊区别墅的条件。北京已经达到这个水平的。从供给来说存在结构性的问题。最近我在查一些数据，北京现在现有的别墅的存量，这个量是很可观的一个量，有人统计过大约24000套，25000套这样一个值，我们保守算一平米200平米，他有500万平米的存量，这个存量是很可观的一个存量，每年我们消化量一年不到100万，现在存量没有新盘入市，现在存量足够我们消化五年。虽然现在今年。
这几年在陆陆续续推出一些新的产品，大家会把视角关注度放在这种新的产品上面。可能对这种时间久的这种可能会积压的一些东西，老的项目关注不太多。新的项目推出有宣传，有一个抓眼球一个效应。还有一个说细分市场的概念，如果是存量是一个经济型的别墅，这块存量是没有关系，很快都会去消化。如果终端豪华型、超豪华型它的消化速度相对慢一些，特别是豪华和超豪华，这些量三个细分市场有一些结构性的矛盾，现在经济型别墅，实际上在绝对量里面并不是很多，今天推出基本上今天就卖光。但是现在不断推出来是豪华、超豪华那种别墅，这种别墅我觉得普遍存在一个问题，看过很多他有点同质化，基本上同质化，基本上西式、西班牙的，空间大的、景观人造的，在挺远一个地方交通不是很方便，基本上同质性很严重，而且供给是很海量的。在这里面有一个分化的问题，如果海量供给需求不足一定有分化的问题，强者横强，弱者横弱，卖得好很大程度上有很好的口碑，如产品做的好、规划到位、开盘时机合适等等。
经济型肯定应该算是有效的，经济型肯定是热销的，往上几个档次很难界定它，应该说它是一种不温不火，不温不火可能比较合适，整体市场不温不火的状态，也能销一个月两三套，四五套，好的七八套会有，不好的时候会卖不出去。这里面有一些明星项目，他会分化吸收大部分这块的客群，其他的项目只能剩下残羹冷质，分食少部分的客群。所以不能就笼统的说别墅市场的热销，还是应该分类，分清市场来看。如东方夏威夷三期就消化得很不错。前几期价格毕竟没有那么高，所以它抬高以后客群还是往上走，客群在慢慢变小。其客群以北京为多，河北会有一少部分，而且这个客群很有意思，很多是有海外背景，甚至有一些海淀区的人跑过去买。这个产品做的好，这个产品会有一个三万平米的水面，非常大，三千亩的水面。
