2006年，是继2005年后的又一个房地产“政策年”。政策与市场的变化，是一年来最受关注的新闻焦点，“住房结构与住房价格”政策影响着房地产市场的每一个环节。对于别墅用地“禁批”等政策，更在房地产市场掀起不小的波澜，影响还将持续深远。
土地资源稀缺现状
2006年7月4日，国务院发布了《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局，代表国家土地总督察履行监督检查职责，对土地的保护和使用等进行专门的监督。该项政策表现了国家加强对土地监管的决心。
目前我国土地资源供需矛盾突出，形势严峻。我国拥有全球25%的人口，却只有5%的可耕地。据国土资源部的专项统计，从1996年到2005年10年来，我国的耕地面积净减少1.2亿亩，约占耕地总量的6.6%。截至去年底，我国耕地面积为18.31亿亩，人均1.4亩，不足世界平均水平的40%。今后30年，是我国城市化进程加速的时期，这个时期对土地资源的需求进一步加大，耕地与建设用地矛盾愈加突出。根据全国土地利用总体规划预测，到2030年，城镇建设将占用耕地1.098亿亩，该数据表明到2030年，中国的耕地面积还可能大幅度减少。
国土资源部一位官员曾讲到：“能否实现耕地总量动态平衡，能否有效遏制人均耕地大幅度减少的趋势，关系到未来中国经济社会的可持续发展和13亿中国人的生存问题。因此基本农田保护是法律确定的对优质耕地实行特殊保护的重要制度。在城市化的进程中，保住基本农田才能从真正意义上保护耕地，只有保住了耕地，才能实现城市化进程与人口增长的和谐发展。”
土地价值的凸显
在我国土地资源十分紧张的背景下，城市化的进程也在日益加速，所以对于城市化进程的一个重要环节------房地产开发与建设而言，土地的重要性就更不言而喻。据专家预测，我国到2020年，城市化水平将提高到55％，在未来10多年中，将有约2亿农村人口变为城市人口。这样不仅要建立大量新城市，而且现有的许多城市都要不同程度地扩大规模。正如一位房地产投资顾问公司总经理余先生所说：“对于房地产业而言，土地就是其持久核心竞争力的原动力。房地产行业相对于其他任何行业，其特殊性是相当突出的。这种特殊性其实并不仅仅是指地域差异性和产品的不可完全复制性，更重要的是应该看到其原材料------土地的不可再生性。”
人们购买房子，除居住功能外，更希望物业能够升值。其本质是土地升值的体现。事实上，几十年的折旧期、建筑的陈旧、设计的滞后等因素，决定了房子本身是在不断地贬值，但由于土地资源的缺乏，可供开发的城市土地的稀缺，导致土地价值升值。
一个城市土地价值最大的地段是市中心，由市中心向城市郊区延伸。而在同一地段，土地价值取决于房子的容积率。容积率高，单位面积所占有的土地量就少，其物业价值比容积率低的房子价值低。因此即使在同一地段，低容积率、低密度的房子，其物业价值与增值空间必然更高。
对于成都土地供给状况，房地产营销咨询专家欧阳先生指出未来中心城区的土地供给将更少，供地将主要位于二三环路及其以外。城西由于经过了较长时期的房地产开发发展，可供开发的土地已极其稀少，未来可以供给的土地相当有限，城南土地供给也不太多，城北与城东是未来土地供给的主要区域，但整体大环境较之城西与城南而言，还有待时日去完善。
由于土地资源的缺乏，城市土地也是寸土寸金。以成都市区迎宾大道区域为例，2006年10月27日，国家土地资源局公开拍卖的迎宾大道一地块，最终以625万元/亩的价格拍出。据国土局土地拍卖历史资料显示，在该片区近两年的土地拍卖价格的变化是土地价值的凸显。
土地调控与“禁独令”
针对我国土地资源日益枯竭与城市建设用地等矛盾问题，国家从2003年起连续出台了一系列保护土地资源的措施。前不久出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》拉开了新一轮土地调控的序幕。根据《通知》要求，我国新增建设用地有偿使用费缴纳标准，拟在现行基础上提高1倍。最高的一等地区，将从70元/平方米调整为140元/平方米。官方文件称，此举是为了保护耕地，强化土地经济调控手段，促进节约用地。
而别墅这种产品形态，由于容积率普遍超低，户均占地面积较高，更受到国家的严格控制。“国六条”之后，国土资源部又发布了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。
近几年，我国房地产业，对土地的需求不断增加。停止别墅类项目供地，已经成为中央政府调控经济发展和房地产市场的重点内容。在具体操作上，凡属别墅类项目，各级国土资源管理部门、有关政府一律不得办理供地手续。
近期，国土资源部与国家发展改革委员会正在研究并拟发布和实施的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将“高档房地产开发项目”和“别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）”列入其中。
什么是别墅？今年6月13日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。
别墅作为居住产品的终极形态，与其他业态相比，最主要的特征就是稀缺性------土地资源的不可复制性和不可再生性。特别是城区的独栋别墅，更具有永久典藏价值。就成都而言，目前主城区范围在售的类别墅项目（双拼、联排、叠拼等）尚有一些，但按照现在的相关定义都不算严格意义上的“别墅”，只能算是高档住宅产品。
根据调查，目前在售的真正的纯“独门独院独户”的城市独栋别墅社区，在成都的 “迎宾大道1号”特别引人注目，该项目户均占地达到2.5亩，从一开盘便成为 “城市独栋别墅”的典范。 “城市独栋别墅”这种产品形态，它是在城市土地极其稀缺的前提下，个体对城市土地的极大化拥有，必然受到严控而即将成为“灭绝物种”，它的投资典藏价值与增值空间自然是无法估量的。
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