访谈实况：红螺湖别墅 众人向往的“名宅”(组图)

访谈实况：红螺湖别墅 众人向往的“名宅”

▲时间：

11月23日下午14：00-16：00

▲地点：搜房网直播间

▲主办单位：大中华别墅网 搜房网

▲访谈嘉宾：

北京大地房地产开发有限责任公司副总经理 王学军

▲主持人：

大中华别墅网高级编辑 时俊荣

红螺湖别墅

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▲项目简介：

红螺湖别墅区位于北京市东北郊风景秀丽的怀柔区国家AAAA级红螺寺旅游自然风景区内，距怀柔城区北部约2公里，距离市区三元桥约48公里，距首都机场约30公里。 在红螺湖东南岸，沿岸线种上一座座别墅，与林木一同自然生长。他们直临33万平米湖水，从最佳的角度闲看山色葱茏，清听红螺寺暮鼓晨钟，以最悠闲的姿态披戴日月星辰。红螺湖别墅规划建设91栋独栋别墅，以0.23的极低容积率、84％的高绿化率融于这天生的自然风景中。

▲以下是访谈实况：

【时俊荣】各位网友大家下午好，欢迎关注我们今天的论坛，自我介绍一下，我是大中华别墅网的编辑时俊荣。另外介绍一下今天作客我们大中华别墅网的嘉宾，大地房地产开发有限公司的副总经理王学军王总。

【王学军】各位网友，大家好。

【时俊荣】“名宅”一直以一种自然环境优越，高品质人聚集的印象成为了很多人选择居所的向往之地，红螺湖别墅在坐拥山水的天然景观下，拥有得天独厚的地理优势。请王总先介绍一下大地房地产开发有限公司。

【王学军】大地房地产开发有限公司成立于1992年，当时是隶属于怀柔区房管局的一个房产部门，93年政企分开以后，我们就同房管局脱钩了，通过历次改制到现在的房地产公司，我们做过危旧房改造，当时在房管局主要从事危旧房改造，93年以后从事商品房的建设，我们主要的项目有10几个，刚才说的有危旧房改造，有连排别墅，山里面的度假别墅还有高档的公寓。

【时俊荣】红螺湖别墅作为国家4A级风景区里面的项目，自然环境决定它成为北京独一无二的豪宅，红螺湖别墅由国外的设计师建设，以融于自然、点化自然为设计理念，请王总介绍一下红螺湖别墅建筑的初衷是什么？

大地房地产开发有限公司副总经理王学军

【王学军】开发的初衷与这个公司为什么能吸引我们的注意力，实际上是一回事，因为当时我们做这个红螺湖别墅项目主要看中的是红螺湖东南这块地，为什么呢？因为这块地在北京市级旅游度假区，当时怀柔有一个大板块，北京市市级旅游度假区，它是在这个旅游度假区里面的位置最好的一块地，不但有很好的度假风景，还有很好的文化氛围，主要体现在它有一个景观非常优美，森林覆盖率非常高的红螺山，还有33万平方米的红螺湖，1600多年历史的红螺寺。

【王学军】基于这三方面的原因，自然环境和人文环境的优越促使我们决心拿到这块地。但是我们的初衷并没有想把它打造成北京顶级的别墅产品，当时我们拿这块地的时候，想把它做成北京地区的一个休闲度假的第二休闲别墅，但是拿到这块地之后，我们经过多方的分析和研究，感到如果单独做第二居所度假型别墅，有点糟蹋了这块地。有几方面原因，度假别墅的价格要偏低，容积率要升高，但是在风景区里面建设一个别墅区，对周围自然环境的破坏是非常厉害的。而且建出来以后，也不会跟整个的国家4A级风景区相协调，它会破坏这个风景区的一个总体的形象。我们分析之后认为这里应该做第二居所，可能产生的利润比现在做顶级别墅还会高。因为你也知道，现在开发商拿到地之后都是想方设法增加容积率，但是因为我们是土生土长的怀柔本地的开发公司，就不仅是有利润，还要有很强的社会责任感，要以对怀柔负责的意愿做这个项目。所以考虑来考虑去，做北京顶级的别墅实际上是承担了损失一些利润的风险，我们会降低很多的容积率，我们一期是0.23，到了三期则是0.19。但是我们认为只有把容积率降低，把整个的高度降下来，跟整个的自然环境完全融合下来，才不愧对于风景区的这块宝地。

【时俊荣】刚才王总也讲到，红螺湖别墅在湖的边上，相对于京城其他的别墅区，怀柔板块的市场竞争力是什么？

【王学军】说到现在北京比较主流的别墅板块，中央别墅区，奥北别墅区，还有西山别墅区，尤其是我们的怀柔板块，实际上有它得天独厚的优势。拿怀柔来说，从最早的京郊到近年的北京后花园，这是北京对它的评价。植被的绿化率、空气数量好于二级的天数在北京都是排在首位的，所以说怀柔的最大优势应该是优美的自然环境和良好的生态环境。这是其他地方不能比的优势。温榆河板块有水没山，西山板块有山没水，而怀柔有丰富的地上水和地下水的资源，它的旅游景点有20多处，它是山水兼备的风景区，怀柔山水是怀柔板块最大的竞争点。

【王学军】红螺湖别墅是整个怀柔大环境下最经典的一块地，是整个怀柔板块最好的，景观也好，自然环境也好，都是最好的，而且还多了1600多年的佛脉文化在里面，这是很难得的，单独拿建筑和规划来讲，红螺湖别墅放到任何一个区域，奥北也好，西山也好，都不合适，因为它是与周围的自然环境以及文化都不协调的，很生硬。只有放在红螺湖最合适。

【时俊荣】刚才王总也讲到，针对北京的不同板块，西山板块只有山没有水，咱们红螺湖板块有山有水，自然板块非常好，今年九月份京承高速二期的开通，大大缩短了郊区和北京城区的交通时间，对红螺湖别墅有什么推动的作用吗？

【王学军】实际上京承开通以后对我们别墅带来的作用有两方面，京承开通之后第一改变了北京原有别墅板块的格局。怀柔、密云地区的别墅项目也不少，但是它一直不是北京别墅市场的主流板块。提到北京别墅板块没有怀密板块当做一个板块来说，一直属于边外的零星开发，延庆、怀柔、平谷都是边外的，但是京承开通之后，怀柔和密云的板块应该能够跻身到北京主流板块。

【王学军】第二个作用说到对我们项目的影响，因为京承开通之后，从北三环到我们的项目，同原来的1个多小时的距离缩短到现在的30多分钟的距离，改变了我们别墅原来的功能定位，我们原来考虑以度假5＋2为主，但是缩短到30分钟之后，我们完全有可能作为第一居所，改变了我们别墅原来的使用功能。

【时俊荣】刚才讲到京承高速二期的开通，从北京的环线到红螺湖大概30分钟，也讲到了红螺湖的一些特点。

【王学军】一期天籁，二期天域，三期天岳区，有五个组团组成，山顶是两栋国王城堡，这是一个组团，围绕半山有两个组团。第一是国王城堡，第二是明珠出海，第三是花影层台，第四是百鸟朝凤，第五是山中隐玉。

【王学军】我解释一下名称，我现在从湖底往上说，第一个叫明珠出海，为什么叫明珠出海，它是山角临湖面，直接伸到湖里面第一排的别墅，叫明珠出海，往上推，半山的房子叫花影层台，刚才的第一栋是每户有30米的临水线，也是难能可贵的，在北京任何一个项目也没有任何一户都有30米的湖岸线。然后是花影层台，因为已经是在这个房子的半山别墅了，但是它的高度起来了，不直接临水，在山上，景观效果是最好的，所以我们在设计过程中是沿山势一层一层退让起名的。还有是百鸟朝凤，是在我们一期、二期，在三期中间这个部位，是我们红螺湖别墅区的中心地位，所以我们起名叫百鸟朝凤，石中隐玉，在山的东侧，这个房子有很好的私密性，就像藏在山中的一块玉石。再有就是山顶的两个国王城堡，这是我们三期的主要的五个组团。

【王学军】说到红螺湖别墅以文化对接的问题，首先说到红螺湖别墅所在的位置，它位于红螺湖的东南岸，离红螺寺两公里，它所处的地理位置非常重要，它在国家4A级风景区里面，又在市级旅游度假区里面，这个地方对整个的红螺旅游度假区都有至关重要的影响。在我们的项目设计初始阶段就考虑以文化对接的问题，这个地区最主要的文化是1600年的佛脉文化，如何跟佛脉文化对接是非常重要的。说到对接，其中还有一点非常重要，就是自然环境的对接，这两个对接做好了这个项目就成功了。

【王学军】因为任何建筑的形成都应该是跟周围环境有关联，因为建筑的效果实际上是立体的，必须与周围环境有对比，所以我们这个项目设计的初衷就是跟设计师说的，第一要融于自然、点化自然、适度超前，这是我们的设计原则。我们在建筑设计的时候就考虑到了这个问题，这是对建筑形体和自然的接触融合，再一个是与文化的融合，这个建筑的外观来看，应该是跟自然环境不冲突，应该是符合的，不应该搞非常现代的，万绿丛中一点红，应该是跟红螺山、红螺寺、红螺湖非常融合的。

【王学军】举一个小例子，一期天籁区，我设计了一个从红螺湖抽出来的水，流到这个区内的一条河，再流回红螺湖，这个河按照唐代的书法家怀述狂草的一个心字做了一条河，使我们居住在别墅区的业主有一种心灵的陶冶，让业主有1600多年佛脉文化当中的别墅中静心、安心，当时我们的定位是到我们这儿居住一次，应该是对心灵的一次生态净化，包括从建筑形式、园林小景，我们基本上对心灵的位置地理变化来做的，使人居住在这里不能说心旷神怡，但是绝对是安心、静心的状态。

大中华别墅网高级编辑时俊荣

【时俊荣】刚才王总讲到红螺湖以尊重自然、融于自然、点化自然为主，包括一期建筑的“心”型环境来建造的，红螺湖即将推出的三期的户型设计上是否还沿袭着山景、湖景和海景的天然别墅呢？红螺湖三期的与众不同之处是什么？一、二、三期各自的特点是什么。

【王学军】我们红螺湖别墅跟其他打山水项目的别墅的区别很大，为什么这么说呢？刚才说了北京的别墅要么得山，要么得水，有个别项目也是山水兼得。我们的项目跟他们的最大的不同点是我们是零距离接触水，零距离接触山，这个很难得，我们第三期项目的时候，明珠出海有私家的湖岸线，站在自己的私家栈桥上就等于站在湖面上，这是他们家的，而且是建在湖面上的。

【时俊荣】新推出的三期的别墅是建筑在湖面上的？

【王学军】零距离接触水，其他的都是建在山上的，零距离接触山和零距离接触水是我们有别于其他项目的特点。我们还有1600年的佛脉文化在里面，不光是亲近自然还有佛脉文化，这就更难得的。

【时俊荣】别的项目也不可能拥有的。

【王学军】对，山水兼得，还有佛脉文化在当中，目前北京我还没有发现有这样水平的别墅。

【王学军】我先描述一下红螺湖别墅区的用地情况，一、二、三期总的占地是200亩，共分一、二、三期，这200亩地自然形成了一个宝葫芦状的用地方位，我们一期是开发在宝葫芦的小葫芦，三期是在后边的大葫芦上，二期是在两个葫芦中间的地带，一期相对平缓，二期在湖水中间的部位是与山地的坡地相结合的部分，三期是完全建在山上的。按道理说200亩地完全没必要分成一、二、三期建的，但是我们的地形是宝葫芦状的，所以恰好分成一、二、三期。

【王学军】天籁一区里做了一个心字的人工河，基本上是大宅大院的地形，在我们的宝葫芦里相对弱一些，所以我们给一个大宅大院，都围绕着心河，第一排临湖，第二排、第三排之间建了一个心河，两排别墅共围绕着心河建的，这是我们的一个特点，大宅大院。二期是建于葫芦的山地和坡地之间，坡度非常缓，全是台地别墅，这个台地别墅在别墅上也是非常有特色的，根据不同的地势、高差错落筑造成的别墅。而我们的三期完全建造在大葫芦上，它完全是建在山上，完全是半山别墅的感觉，而且有直接的湖，为什么说是宝葫芦地状，这个宝葫芦在风水上讲究是非常多的。

【时俊荣】红螺湖三期的开发是从葫芦状上分临湖和半山的，还有最顶上的，都是临湖的。从一到三期，一期比一期高端一些，网友最关注的也是价格，我想问一下三期的价格是怎样的？如何让业主感悟到物有所值？

【王学军】我在接受中央电视台采访的时候说到这个问题，可能在有些人眼里面怀柔是北京的一个远郊区，房子就应该卖到六七千一平米，怎么能卖到两万呢？实际上我们的出发点不一样，我们在风景区里面，要本着很强的社会责任感做这个项目，但是我们不光有很强的社会责任感，我们还有一个宗旨就是用收藏界的观点，盛世收藏经典，历史传承文物，我们是以建文物建造这个别墅区，收藏界都知道，拿瓷器来说，民窑100件也不如官窑的1件经典。而这1件随着时间的推移，它的价值是在成几何型升值，而民窑也在升值，但是速度非常缓慢。我们本着建经典，建文物的标准建红螺湖别墅。

【王学军】这块别墅建完了，30年、50年、100年这个别墅不行了可以拆掉重建，这不是这个别墅的真正价值。稀缺自然环境应该是别墅重要的价值体现，再一个价值是别墅本身的价值。刚才说的文化标准是建筑本身的价值，我们以建经典的标准来做这个别墅，这是一个建筑，让它成为100年以后、200年以后都不会被破坏，它可以传承几百年，拿建筑文物的标准来建筑这个别墅区。

【王学军】300年之后红螺湖别墅是什么价，因为我们是按经典的标准来建的它，如果不按经典的标准来建，刚才说了，也建了别墅了，但是没有慎重考虑，不是按照很高的建筑标准来建的，一般的建筑物，可能70年拆了，建筑不合理，建筑不美观，可能三五十年就拆了，但是拿建文物的标准来建它，但是100年之后红螺湖别墅就成了文物，不光是经典，还是文物，所以它的升值空间和传世的意义非常重要。

【王学军】因为我们有具体的措施，我们不采用什么钢结构，不采用新兴的材料，我们不用那种材料，我们用钢筋混凝土做墙体，用石材和砖做外立面，用顶级的材料做门窗，让它经历几百年而不坏，这是以文物的标准建别墅本身，刚才说的是建筑本身的价值。

【王学军】再说说建筑的另外一个概念，也是一个非常重要的概念，就是它所处的环境的价值，刚才说的地段也好，大环境也好就是这个环境的价值。应该说真正的价值还是文物的标准，稀缺是价值，为什么官窑的贵，因为它稀缺，皇族能用多少，但是民用的东西太多了，我们的自然环境体现在稀缺上。

【王学军】刚才一直在说我们的山水，它有红螺山、红螺水，还有1000多年的红螺寺，这个自然环境在北京来讲，基本上是独一无二的，在全国来说也是非常稀缺的，而且不光是稀缺，最主要的是不可再生，所以这又体现了红螺别墅的价值。

【王学军】别管业主看没看到，有没有体会到红螺湖别墅的价值，但是我感觉我们红螺湖别墅的价值，不管是现在还是以后，应该是一直上升的，绝对不会因为房地产市场的价格有波动，价格应该是逐渐逐渐往上升的，而且会升很多年的。

【时俊荣】刚才王总讲到咱们红螺湖以自然的山、自然的湖还有稀缺的环境打造红螺湖别墅。因为在国内也有很多的城堡红螺湖比如说顶级豪宅，因为红螺湖是占据观山湖的第一机位，请王总介绍一下即将推出的国王城堡。

【王学军】其实说到第一机位，我先解释一下为什么我们的红螺湖别墅是赏山观水的第一机位。因为刚才说了，我们整个的地形是一个宝葫芦状，它实际上是漂浮在红螺湖东南岸的一个宝葫芦地块，这个地块就形成了一个观山赏水的第一机位，虽然我们不是背山面水，有些人会说这个地形不是太好，但是我们在东南，不是背山面水，我们看山就形成了第一机位，我们看红螺山和红螺湖是顺光的，从摄影的角度讲是非常合理的，看到的景色是非常美的。我们一直在说，在整个的红螺市级旅游度假区来讲，我们的这个红螺湖别墅是整个度假区里面观山赏水的第一机位。

【王学军】当时我们找了几个摄影师拍红螺山、红螺水，特别美，而我们的理念也是按照这一机位做的，我们做到每户都能够考虑景观，都是按照第一机位的景观来做，能做到户外、户内移步换景，每个窗户实际就是一个镜框，而且我们做了很多的窗户，做了很多的炉台，移步换景，景景不同。

【时俊荣】足不出户就能浏览周边的湖景和山景。

【王学军】对，只有到现场之后才能解释什么叫移步换景。即将推出的楼王，我现在还没说是楼王，因为现在很多项目有楼王，我觉得这个叫楼王有点低了，叫国王城堡感觉还有点不对路，但是暂定叫国王城堡，实际上我们这两个国王城堡应该有庄园特色的，不单单是一个城堡，还有庄园的痕迹在当中。我们新推出的这两套应该是每套占地5000平米以上，建筑面积在1500平方米的两套房子，而且它占据的地理位置说到刚才的第一机位，解释一下，我们红螺湖别墅区整个是处在红螺湖旅游度假区的第一机位，而这两栋楼王是这个第一机位当中的第一机位，而且还有一揽众山小的感觉，这两套房子是建在接近山顶的位置，在葫芦的最上面的那一块，一边一个，是这样的概念。

【王学军】我们为什么暂定城堡，有很多的使用功能在当中，不同于别墅，1500平方米不光有居住功能，还应该有一部分商用功能、娱乐功能在当中。按照过去的城堡来讲是一个小政治核心的东西，欧洲的城堡应该类似于咱们的故宫，有很多的功能都集中在一起，实际上城堡应该有这些功能。这1500平米的建筑不能完全体现，但是我们是结合了一部分融合在当中，是以居住功能为主，把一些相应的商务功能、娱乐功能融合进去。应该说这个房子做出来以后在北京是独一无二的。

【时俊荣】能不能透露一下推出时间呢？

【王学军】现在我们正在做基础施工，正式建筑亮相大概是明年的七八月份。

【时俊荣】我们到时会再关注一下。

【王学军】这两栋值得期待。

【时俊荣】国内有很多其他项目也在推楼王，刚才王总从建筑的角度讲它是第一机位，又讲国王城堡是建在整个建筑上的第一机位。咱们从上次访谈也看出，红螺湖别墅也就是京城最高端的一个楼盘，我想请王总介绍一下，该板块未来的发展。

【王学军】我想先解释一下，京城南起北三环，北至承德，200多公里，京承开通之后，这个板块应该定位为怀密这个板块，因为怀柔跟密云之间非常近，两个县城之间的间距20公里，两个板块应该能够结合在一起。

【王学军】说一下这个板块的未来发展，京承开通之后，刚才我解释过了，怀密这个板块应该能够列入北京主流别墅板块当中，而且它应该能代表北京将来别墅的一个重要的发展方向，为什么这么说呢？从北京别墅的发展历史来看，90年代初交通距离是第一位的，沿丛路、机场路，交通非常不好，交通是一个稀缺资源，所以当时是交通时代的别墅时期。

【王学军】随着交通环境的逐步改善，北京政府花了很大的资源改善交通，交通资源就不稀缺了，而产生了一个环境稀缺的时期，温榆河板块和西山板块，一个是水为代表，一个以山为代表。

【王学军】接下来的发展方向是以稀缺的不可复制的自然环境为主，所以说怀柔和密云有很好的自然环境和生态环境，又是不可复制的山水，也许全国这种环境不是稀缺的。但是在北京来讲这种环境就是稀缺的，北京是不可复制的，这种东西会成为将来北京别墅的一个重要的发展方向。

【王学军】城市别墅该建还要建，城市中心还是稀缺资源，肯定还会有大量的城市别墅和近郊别墅，但是占据稀缺的山水别墅也是供应的一个基本方向。

【时俊荣】刚才王总讲到京承高速二期的开通缩短了北京市区到怀密的距离，又讲到自然景观是稀缺的，不可复制的，咱们红螺湖又建在4A级的风景区里，咱们的项目肯定会越卖越好。咱们大地房地产开发有限责任公司未来还有什么新的项目要开发吗？

【王学军】我们肯定还要寻找新的项目，我们现在有两个项目正在做前期，我们公司从92年成立，当时主要从事危旧房改造，因为是房管局下属的公司，我们93年成立以后一直围绕山水做项目，我们没做过一个没山没水的项目，要么得山，要么得水，我们都是围绕山水做项目。而未来的两个项目我们也不会违背选择项目的宗旨，肯定是有山有水的项目。

【王学军】我们93年以后做了10多个项目，都是为着山水做的项目。

【时俊荣】由搜房网主办的首届NREE网络房展也在火爆上演，我不知道王总知不知道这个房展，请您谈一下网络房展对推动房子的销售。

【王学军】我看了搜房网的网络房展，实际上这对于购房者来说提供了一个方便、快捷的平台，对于项目的销售和市场对购房者是一个方便、快捷的平台，对房地产开放市场肯定有推动作用。

【时俊荣】咱们红螺湖别墅三期要推向市场了，肯定也会卖得非常好的！