访谈：亚澜湾诠释完美别墅生活
9月28日下午14：00-16：00，地雅集团总经济师倪颖先生做客搜房直播间，为网友介绍地雅集团投资亚澜湾及联手中广信的一些情况，并且对亚澜湾如何诠释完美别墅生活做精彩解读。
▲时间：
9月28日下午14：00-16：00
▲地点：搜房网直播间
▲主办单位：搜房网 大中华别墅网
▲访谈嘉宾：
地雅集团 总经济师 倪颖
▲主持人：
大中华别墅网 主编 尤江
亚澜湾
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▲项目简介：
亚澜湾地处风景名胜区密云，距县城1公里。远望南山,潮、白河在项目西南相汇，围合成亚澜湾独特的扇面地形，区域内两河段水面面积达57万m2 ,直接来自密云水库和沙厂水库；别墅区内另有观澜湖一座，湖面面积达8.7万m2,构成项目两河一湾一湖水陆相映的天然环境，由此水陆面积比达到京城绝无仅有的1.4：1。亚澜湾开发用地54万㎡(810亩)，规划总建筑面积10万㎡。开发商牺牲了大量开发用地面积，用以保证亚澜湾的容积率低于0.2，绿化率高达90%，使业主充分享受亚澜湾的自然环境优势，以及65.7万㎡超大水域风光。
▲以下是访谈实录：
【尤江】由搜房网、大众别墅网联合举办的新盘面对面，今天又再一次上演，我们今天谈的主题是亚澜湾演绎完美别墅生活，首先我介绍一下嘉宾，今天来到我们现场的是亚澜湾投资方地雅集团总经济师倪颖先生。今天我们的主题是请倪总为网友介绍地雅投资管理公司投资亚澜湾的一些情况，并且对亚澜湾如何诠释别墅完美生活做全面解读，网友对地雅投资集团不太了解，请倪总对地雅投资集团做一个详细的介绍。
【倪颖】地雅投资集团，最早前身可以追溯到86年，公司真正成立是92年，在中国民营企业里面也有10多年的历史，从一地发展到多地，一业发展到多业，现在已经形成四大支柱行业，首先是房地产，我们在北京、天津、唐山、河南、湖北都有项目在做；第二是酒店行业，全国有七个酒店，其中有三个四星级酒店，除了一个酒店不是自己开发的，其他的酒店都是我们自己开发的。，有一个酒店管理公司；第三块行业是公司农业和林业，主要是在云南和河南来做，这两块资产我们认为一个是从国家整体的政策；第二就是本身作为林业可以作为公司资产的储备，对于公司长期发展有一个持久的动力；第四块行业就是公司汽车行业，地雅集团从92年开始就从事出租汽车运营行业，现在为止我们有一个出租汽车公司，有一个租赁公司，差不多有1000辆车。公司主要是这四大行业，其他也有一些其他的，像艺术、教育、贸易，公司业都在做，从我的角度来看，在中国所有的民营企业，能存在10年都有一个特点，应该说经营上都是比较成功的公司，我觉得地雅也是这个公司之列。
【倪颖】对于房地产公司业务，公司从去年下半年开始越来越看重消费者房地产项目，和以前不太一样，刚才提到酒店都是我们自己开发的。我们公司原来地产开发现在有转折，从去年下半年我们在北京有四个项目在做，目前在售的一个项目是亚澜湾这个项目，这是一个别墅的项目。公司的情况大概就是这样。
【尤江】刚才你提到公司在去年开始投资房地产业，你对公司集团投资房地产业的前景是怎么样的？
【倪颖】作为一个投资集团，首先要符合法律的政策，其次要追求利润。房地产我们认为是一个综合性的经济的体现，也称之为百业之首，可能有所过头，但是房地产比较重要，对于整个国家的经济也是有帮助的，解决老百姓各种层次的住房，政府在政策上也一直鼓励这个行业。
【尤江】集团投资房地产，刚才你说到亚澜湾是别墅，其他还有什么类型？
【倪颖】房地产类型比较多，亚澜湾是一个别墅，我们还有一个项目是一个普通住宅，目前规划还在审批过程中，但是最终我想可能会超过40多万平方米以上。还有一个是在北京南二环及南三环之间，现在规划已经批了，将近80万平方米，里面有住宅，有商业，有写字楼、酒店。应该说这是南城的一个亮点。
【尤江】咱们集团涉及这么多类住宅或者是商业项目，是基于什么样的考虑？
【倪颖】我们本身对于房地产的业态没有特别的偏好，比如说我特别喜好做别墅或者是特别喜好做商业用房，没有这样的偏好。我们主要是对这个城市和这个项目具备的潜力分析得多一点，对于某一类型的产品，目前来讲没有趋向性。
【尤江】刚才你谈到市场潜力，你们投资亚澜湾这么高端的项目，因为亚澜湾在市场上存在已经有几年的时间，也获得了一定的口碑，应该说是北京别墅市场乃至全国别墅市场比较有名的项目，你谈一谈当时集团投资亚澜湾的初衷是什么？
【倪颖】初衷可以讲是这样一个环境吸引了我们，之前在密云看过另外一个项目，在那个项目谈的过程当中，也是一个偶然的机会我们看到亚澜湾这个项目，当时首先被它的环境所吸引，可以讲是一种惊喜。在这种情况下，通过和原来开发商的接触，也了解到他们有出售的意向，经过双方不断地磋商，认为他们转让的价格是在我们能够承受的范围之内，我们也觉得自己有信心，也很愿意把这个项目做好。同时作为当地的政府，也是对我们的工作比较支持，所以在这种情况下买下来的。
【尤江】当时看亚澜湾项目应该是建得差不多了。
【倪颖】一期建得差不多了，但是看了就是觉得惊喜。
【尤江】你觉得惊喜是从哪方面来说？
【倪颖】从这个项目的位置，这个项目最大的优势应该就是环境、位置。
【尤江】所处的环境应该是相对比城市好得我，密云的空气质量，包括绿化、水资源都比北京市都有很大的优势。我想请你谈一下这个项目已经处在很有优势的地位了，但是和其他周边的项目相比它的优势在哪？
【倪颖】我想可能有两个含义，第一就是仅指密云这一边。和密云周边相比，为什么我刚才说它最大的优点就是环境，这个地方的项目所有环境都很好，但是跟密云周边的项目相比，就是这个建筑的里，亚澜湾对于环境的追求，对于建筑外在形象的追求，是跟旁边别的项目十分不一样。我也不是说这种特点就是一个好的特点，起码来说已经有一个不同的地方。如果说和另外一个区域，比如说和怀密新别墅带相比，我想亚澜湾最大的特点应该还是环境，两河一湾的自然景观绝对是不可复制的。
【尤江】亚澜湾吸引的客户第一是因为它的环境，另外因为居住别墅，就是要享受别墅生活，想请你谈一下你心里的别墅环境是什么样的，你觉得亚澜湾符不符合你心里的定位？
【倪颖】我有一个朋友说国外两句诗，我觉得这是别墅心态，在一个别墅当中整个都是身心的放松，在城市里面即使关上门，关上窗户都有声音，都受限制，别墅生活有天有的，有自己私密的院子环境，受到影响非常少，我觉得作为别墅的消费者，除了居住的方便以外，真的是很多人身心的放松。作为亚澜湾超低密度的别墅项目，应该会提供这样一个好的环境，实现真正的别墅生活。
【尤江】现在市场上也有这样一种说法，就是别墅有一些可以做第一居所，有一些可以做第二居所，你觉得亚澜湾从需求角度更适合做第一居所还是第二居所？
【倪颖】首先我认为在我看来第一居所、第二居所实际上对某些人来说是合适的划分，比如说对于朝九晚五的上班族，周一到周五都需要定点上班，对他来讲就存在第一居所、第二居所，但是有技术工作者、自由工作者，实际上住在哪里差别不大，所以本身这个概念我觉得并不是对所有人群都适合。往往别墅的购买者都不是有非常严格的时间规律，他们可能时间自由度更大一点，效果的判断比结果的判断更看重一点。所以我觉得亚澜湾很难讲第一居所、第二居所的定位。而且现在随着京承高速的开通，30分钟的车程，即使有这样的分类，我想作为第一居所也没有问题。
【尤江】我刚才所说的也是基于今年京承高速公路要开通，这一块开通给远郊居民出行带来了极大的方便。上一次我和一个朋友从顺义上京承已经开通那一段，到四环才15分钟左右，非常短的时间，而且咱们亚澜湾项目位于京承高速出口500米这样一个优越的位置，谈一下京承高速的开通带给咱们项目的长远意义？
【倪颖】我觉得京承高速开通首先能够促进当地的经济发展，对于拉近城区和密云的距离是非常有帮助的。对于这个项目刚才你提到第一居所、第二居所，本身提到亚澜湾项目到四环需要的时间，可以控制在40分钟之内。现在京承高速车速120公里是上限，对于很多在东边，包括CBD，包括亚运村这些工作的人，行车的时间应该是比较舒适的。
【尤江】你也谈到怀密别墅带，北京有这样一个概念，按照板块来划分，现在打一个区域牌，就是区域的内别墅联合起来打造一个区域的优势，亚澜湾正好处于怀密别墅带比较中心的地带，而且交通是非常便利，想请你谈一下怀密别墅带未来发展前景，给亚澜湾项目以后的销售带来怎么样的好处？
【倪颖】怀柔和密云随着京承高速的开通，离城区越来越近，使得很多别墅拉近距离，很多别墅都会紧紧追赶。原来传统别墅带并不是在怀密别墅带，随着京承高速的开通，随着经济的发展，跟原有别墅集中的区域距离差别应该越来越近，包括价格，也包括整体小区环境的设计理念，物业的服务水平，整体的差距应该是越拉越近的，还是比较有前途的。而且这两个区域土地的供应量比原有的区域要多，所以前景我是很看好的。
【尤江】刚才谈到也个板块区域的大环境。古语说“仁者乐山，智者乐水”，位于密云的密云水库给亚澜湾一个大的水景环境，而亚澜湾内拥有观澜湖这个相对小的水景环境，北京是缺水的城市，亚澜湾拥有这样得天独厚的水景环境，可以说水景是亚澜湾的最大卖点，请你谈一下亚澜湾在营造水景以及内部环境的独到之处。
【倪颖】提到亚澜湾的水景缺点是亚澜湾的亮点，但是亚澜湾水景不是人工制造的，而是天然的，是潮白河的一部分。亚澜湾810亩，地水的面积是比较集中的，可能二期、三期开发中，适当的营造一些水景。但是还是以自然的东西为主，别的都是一些渲染或者是一些辅助。
【尤江】地雅是2005年进入亚澜湾，我想请你介绍一下进入亚澜湾前前后后的趣闻，有没有一些有意思的故事给大家分享一下。
【倪颖】亚澜湾吸引我们很多不同的人有不同的地方，比如说吸引我是位置，比较好看。比如说我的一个同事很喜欢亚澜湾里面人和人，人和自然的和谐。看到亚澜湾里面有几只不错的狗，和别墅的主人在一起嬉戏的场景非常和谐，他总觉得这个场景不错。还有一个朋友提到亚澜湾有一个马场，养了7、8匹马非常好，阿拉伯马很漂亮，他很爱骑马，骑马在山水之间能够看到南山，感觉特别放松，亚澜湾给他提供了这样一个环境他觉得很舒适。还有人养的游艇，亚澜湾里面也有这样的环境，所以他们选择亚澜湾游艇式的生活，亚澜湾都有吸引他们的地方。亚澜湾更多是提供一种生活，轻松的一种氛围。
【尤江】咱们进入亚澜湾以后，对于咱们项目未来，或者是运作方面有没有什么考虑或者是打算？
【倪颖】首先我们觉得这样一个环境这样一块地是非常宝贵的，我们也不会擅自去动这个项目，我们正在做前期的规划，包括请一些国内比较好的设计师来做后期产品的规划和设计。我应该还是以高端作为主线。
【尤江】一期我到现场去看是现代的别墅群，二期在建筑形式上有没有大概的打算？
【倪颖】可能会有一些改变。本身别墅就是给少数人提供的房地产的类型，亚澜湾更是给少数人当中的少数人，不仅要有购买能力，还要欣赏这种产品，才会成为这个产品的购买者。根据这个地块设计出最符合它的产品，比如说有一些中式的或者是美式的引入也不错，对于环境可能也会很好，但是现在没有定，改变是肯定改变的，包括市场，以前接待看房买房的人他们也都提出来了希望有一些改变，我们会根据市场的情况做一些改变。我想以后整体的外立面，户型的大小，从整个景区还要做一些改善，我们都会做一个新的亚澜湾给大家，请大家关注。
【尤江】我刚才也听到你跟我说咱们不但有别墅项目投资，还有其他的投资。我想借今天论坛的机会，想请你谈一下其他项目的情况。
【倪颖】我说两个项目，这是大家比较关注，也是近期可能会运作的两个项目。一个是住宅项目，占地300亩地，也是在密云，目前初步的设计基本完成，下一步就是申请审批的手续。这个项目我想对于带动密云整个普通住宅的市场，包括纯住宅居住的环境应该是会起一定的作用。从我目前看到密云别的住宅项目来看，这个项目的户型设计、景观的设计，包括一些小区的主题，都非常有自己的特点。这个项目可能会分三起至四期，我们也希望逐步吸引一些北京的客户，因为毕竟京承高速通了以后，距离不算太远，而且也有一些养老的需求，可能会选择一些环境比较好的地方去居住，我们希望吸引一些北京的客人过去，希望这个项目在明年推向市场。
【倪颖】另外一个项目就是南二环的项目，作为我们来讲有一个很关心的问题，就是整个商业地产是怎么开发，怎么运作。但是不管怎么样将来做出来这样一个项目，希望做成的是重量级的项目，我们现在正在找一些合作伙伴一起来帮助我们去更好的规划，对这个项目进行定位，这是我们非常重要的一个项目。
【尤江】刚才你谈到住宅项目是不是离京承高速非常近？
【倪颖】1.5公里。
【尤江】应该非常近。
【倪颖】它是在河的斜对角，一个是河的东岸，一个是河的西岸。
【尤江】咱们规划的两个项目客群是完全不一样的，这就要求集团有更高操盘的手段，我想请你谈一下。
【倪颖】客户的定位将来会有一些区别，比如说作为亚澜湾，可能吸引北京的客源或者是密云之外的客源会更多一点，作为住宅项目更多针对的是密云，虽然有外面的客源，但是更多是面向密云当地的市场。作为我们集团来讲，因为我们本身做房地产项目本身，市场运作的经验并不是特别足，但是我们有合作伙伴，我们总是强调一点就是做专业的市场要由专业的人来做，有很多的机构在市场上已经很成熟了，所以我们真想做成一件事情，只要思路清晰，付费及时，一定会找到合适的机会、合适的伙伴一起来合作。
【尤江】操作不同的项目投资回报率也是不一样的，公司是不是也在尝试看看哪种类型投资回报率多，今后更往哪种项目上发展，有没有这个考虑？
【倪颖】目前来看没有。因为每一个项目的取得都有当时的原因，比如说前一段时间我们在湖北拿了一个项目，这个项目收益率会非常高，但是之后我又拿另外一个项目，我在河南又做的一个项目，那个项目收益率比湖北差很多，但是我们也会做这样的项目。正常我们自己有一个判断，比如说超过30％或者是20％这样的回报率我已经能够接受了，所以就不会因为哪个高就一直等待哪一个项目。
【尤江】接下来我们把话题放到近期的市场上。像今年别墅市场又有一些新的发展，我想请你来谈一下你所看到别墅市场今年出现新的特点是什么？
【倪颖】别墅市场今年的特点，从过去依托交通资源开始向寻求景观资源来过渡。在这种特点之下，远郊别墅可能会逐渐兴起，当然也有土地供应方面的客观因素。
【尤江】你刚才谈到远郊，别墅应该是第二居所，所以有度假的概念。不知道咱们公司有没有在北京远郊区县做度假型别墅的类型？
【倪颖】刚才我说到有酒店，我们在北京有一个度假村，叫天鹅湖度假村，已经有30多个度假别墅，这是我们已经在做的一个项目。比密云很近，包括亚澜湾也可能会出现度假性的木屋，比如说像加拿大的木屋，也有可能，我们正在做市场调研。因为我们做酒店旅游，这个行业也做了6、7年，如果有机会做度假型别墅我们肯定不会放过！
【尤江】不管是第一居所还是第二居所，从根本上来讲别墅用地政策说已经不批了，在你的眼里，你觉得以后别墅市场发展会呈现什么样的趋势，包括亚澜湾项目有没有什么特别的影响？
【倪颖】我觉得政府别墅项目审批肯定有它的考虑，作为开发商要拥护政府这种决定，对于整个房地产市场、对于整个行业是有帮助的。将来别墅市场是什么样的形势，我觉得首先市场上面会有一个断档，在近几年之内别墅产品可能还有一些存量，但是消耗了这些存量以后会存在断档，断档之后我想可能还会有一个很大的趋势。毕竟整个经济应该是供需的平衡，应该是追求这样一种平衡。当有很多人有购买别墅的愿望，市场没有的时候，我想在市场的推动下有可能会有一些改变。当然目前来讲，我们也觉得确实应该调整过度别墅用地的审批，浪费土地资源，对于国家整个的宏观经济是有伤害的。而且有一些开发商做别墅取的是这种名字，但是做的是类别墅，做的别墅价格昂贵，居住的舒适度夜不强，我觉得别墅市场不应该有这种面貌。我对别墅市场的未来看好，但是近期市场上会比较少一点。
【尤江】下面就地雅集团本身未来关于各个产业的发展有一个什么样的全面计划？或者是现在正在操盘的一些项目，或者是其他的行业，请你谈一下。
【倪颖】刚才我讲到我们集团有四大行业，这四大行业实际上是有一些规律可循的。比如说汽车行业和酒店行业，它是集团的现金流，为集团提供了大量的现金，现金对于一个企业的重要性是不言而喻的。房地产的项目，可以讲是一个项目的结束就意味着一个业务结束，在这个过程中还需要别的业务，房地产的利润比那两个行业要高一点，我们经常内部讲一句话，就是酒店、出租汽车公司是给员工发工资的，而房地产是给大家发奖金的。这是明星业务，原来我们有一个图，出租车可能是现金流业务，房地产是明星业务，林业应该是非常有潜力，硕果业务现在还没有。我们集团有一个想法，三年不赚钱的行业坚决卖掉或者是关掉，不管以前扔了多少钱，只要三年不赚钱就卖掉，我们现在有25个子公司。
【尤江】应该说产业链非常大，对于产业链的拉动作用，公司这一块有没有什么考虑？
【倪颖】我想在资金方面，本身我们是投资集团，投资集团涉及到这么多的行业，就是要靠资金资本，通过管理和规则，聘请专业的人员来做不同行业的事情，通过这样把整个集团正好的融合在一起。
【尤江】在这一次访谈最后，我想请你给我们的网友，包括亚澜湾已经入住的业务，包括其他项目未来的业主，请你跟他们说几句话。
【倪颖】首先感谢已经购买亚澜湾或者是地雅集团其他项目的一些朋友，如果我们做得好，请你们跟你的朋友讲，如果做得不好可以对我讲。第二就是希望你们都去亚澜湾，不管是业主还是有别墅理想、愿望的人，都希望你们去亚澜湾看一看，去看一看那的环境，给我们提供一些建议，我们都会虚心采纳。第三就是我对地雅集团和亚澜湾很有信心，以后大家不管是对亚澜湾也好，或者是地雅集团其他的项目也好，希望通过观察和了解，对我们有信心，成为我们的合作伙伴或者是成为我们的消费者。
【尤江】在这，我也希望地雅集团产业会越做越大，生意越来越红火，今天这一次访谈到此结束，下一次再见。
【倪颖】谢谢。
