7月27日上午十点，康城三期“暖山”总经理陈文将做客
直播间，与我们深入探讨新别墅时代中，“城市独栋”这一概念内的居住内涵。
别墅新政发布之后，对于已经通过规划的别墅项目，如何满足财富精英阶层的高端居住需求，如何打造精品体现社会责任和历史责任，如何发挥别墅稀缺土地的价值最大化，不仅是已批别墅项目的课题，也应该是整个行业的课题。
康城三期•暖山，定位于城市独栋，不仅拥有公寓豪宅的城市地段和成熟配套，而且还拥有与郊区别墅相媲美的独栋产品形态和自然环境景观。暖山以其绝对私享的“独门独户独院”实现了城市豪宅的质变，重新定义了城市豪宅的标准形态，以及作为第一居所的舒适性与便捷性。
图为访谈现场
▲本次访谈嘉宾
康城三期“暖山”总经理 陈文
1989年毕业于成都科技大学环境工程专业；
1989年7月---1993年7月 在航天部一院十三所从事基本建设项目的筹备工作；
1993年7月---1994年7月 就职于中国新技术创业投资公司香港国际公司从事企业收购、兼并，项目评估及地产开发工作；
1994年7月---1997年4月 就职于中国农村发展信托投资公司发展部从事企业战略研究，项目评估及地产开发工作；
1997年12月 任北京银信房地产公司副总经理，开发锦绣园项目;
1999年12月 任北京银信兴业房地产公司总经理，开发京城第一TOWNHOUSE项目------康城。
▲主持人
搜房网北京主编 董宛
▲项目简介(点击进入康城项目详情页)
暖山效果图
致力于打造第一居所的城市独栋康城三期暖山位于北京市朝阳区CBD核心国贸沿长安街向东12公里处，京通高速路与京沈高速路之间，紧邻东五环路，兼达三、四环。有“第三长安街”之称的两广路延长线将直通社区。暖山占地248亩，总建筑面积7.85万平米，建有1500平米商务休闲会所，容积率0.32，仅180栋尊席，为“大康城”登极之作。
“城市居住，自然生活，坡地建筑”是康城三期•暖山规划的灵感之源，社区内保留了100多株树龄近50年的原生大树，利用原生地形规划坡地走势，坡地高差2-3米，环路曲行，错落起伏，形成坡地别墅与坡地景观的自然对话。
▲以下为此次访谈的图文内容：
【主持人董宛】各位搜房网全国各站，还有搜房北京的朋友大家上午好！欢迎关注我们本周地产精英人物访谈。我们今天地产精英人物访谈请来的应该说是业界，还有我们一些高端的置业人群比较熟悉的老朋友，我们康城总经理陈文，陈总其实也是特别专注的从，从1999年致力于康城这个项目的开发，康城现在已经走到第三期，在节目一开始，我们请陈总跟业界的朋友，还有我们高端投资置业者简单打一个招呼。
【陈文】搜房各位网友，业界各位同仁大家上午好！
【主持人董宛】这里也简单介绍一下陈总。陈总毕业于成都科技大学环境工程专业，从89年开始在抗天部13所从事基本建设项目的筹备工作，可以说十几年来一直致力于房地产项目开发、营销，也从事过一些房地产兼并、收购一些企业的融资战略方面的工作，可以说陈总应该也是在京城业内非常资深的人士。今天我们谈的话题是城市独栋别墅的价值和内涵，因为康城三期暖山即将入市，现在定位是独栋。康城比较早提出Town House的十大准，包括Town House的概念，当时Town House对业界还有北京的置业者是一个陌生名词的，可以说对于什么是Town House，我们都是通过康城了解认识的。
【主持人董宛】康城一直在郊区化，或者近城市区Town House，还有别墅，也是低密度生活中，我觉得在默默一直坚持工作这，包括今天跟陈总聊，六七年过去了都坚持打造一个项目。当时出来业界还有质疑的眼光，当时那么大的体量，而且在那么大的地方，今天走到暖山也证明历史当时判断正确。今天首先想问陈总第一个问题，暖山在我的记忆中其实康城一二期的名字，而且说跟这个名字是截然不同的，其实也是代表当时人们对别墅市场的理解，我不记得当时的名字，当时的名字好像洋味十足，当时看到暖山我并没有想到是康城的三期，感觉这个名字是朴素，一种低调的，很大气的感觉，我不知道这个案名的由来，尤其是别墅的案名往往体现背后操盘者对这个项目的把握。请陈从简单历史回顾一下康城三期案名一个历史的演变，我想房地产都是遗憾的艺术，这三期的一个变化精髓的把握，也体现了陈总及他背后的团队对这个项目理解的递进。
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康城三期“暖山”总经理 陈文 |
【陈文】因为我们康城对外都是讲大康城，刚才提到康城一期全部是连排，二期我们全部是叠拼，名字“向草天空”，这个大家都知道了。今天我们三期独栋，我们选择叫城市独栋，案名叫“暖山”，实际上是整个康城这几年的发展历程，我觉得整个产品的品质也在逐渐的提升，按照我们整体的发展思路。独栋产品应该说是我们整体康城登封峰之作，也为人们购买别墅的终极产品，也是人们对自己理想生活的一个向往和追求。
【陈文】“暖山”这个名字从我们自己的理解来讲，刚才办理首先从产品角度来讲，是我们整体康城的一个别墅山，我们自己是这么理解的。第二个，因为山，我们实际上在这里面理解是一种靠山。另外里面还有暖字在里面，它还有一个家庭的概念，家庭大家都知道是温暖的港湾。另外大家都知道王石做过一个广告，说每个人都是一座山，实际上大家都在战胜自己。我们这群低定位的客户，我觉得他们事业也在不断的攀登，无论是人生还是整个事业的发展，我觉得从我们整个产品的角度和内涵来讲有这样的寓意在里面。
【陈文】总体来讲，对“暖山”的这个案名，不同的人可能会有不同的理解，我希望我们所予以的这样一个内涵，能给大家一个启迪，无论是我了客户还是网友听到这个词之后发挥自己的想象力去想它，是不是我们想表达的内涵在里面。
【主持人董宛】可以说其实北京的很多别墅，它的案明比如说起的是音译，“暖山”我感觉是我们原创的一个。刚才陈从也解释过，首先对大康城产品来讲是别墅山，可能每一个客户他有一种，我们知道一些高端企业的人物，他都有一个爱好是登山，比如说像王石，可能山代表着一种境界，不断的向上攀爬。但是用一个暖字修饰这个山，我觉得是一个很巧妙的创意，有一个家的概念。谈我们今天的主题叫做城市独栋别墅的新的居住内涵，有两个关键词，一个是独栋，一个是城市，我们分别请陈总解析一下。首先提到独栋是非常有时效性的，因为在今年的宏观调控中，有两个对中国房地产市场进入拐点，就是90平米和70％，虽然业界一直在等待，包括在这个新政过程中有很多Town House，或者产品的老总经常给我打电话问政策怎么样，特别关注，最后还是非常严格的锁定了建筑面积90平米，而且要占整个城市开发总量的90％。
【主持人董宛】还有国土资源部再次重申别墅不再批地了，北京的很多别墅产品，其实我觉得别墅从03年到04年，04年是别样红，05年走的还不错，但我觉得今天对别墅市场绝对是一个分水岭，因为很多别墅产品因为开工证和规划要面临其他的形态。独栋又是稀缺中，稀缺，我不知道这种时效性下，陈总怎么理解这个独栋别墅？也不是给“暖山”打广告，从你们掌握的量，以后在北京近几年市场这种独栋的放量是不是少之又少？
【陈文】我们理解北京高端市场的购房人群原来有两大取向，一个是郊区的独栋，这是最早富起来的一帮所谓的成功人士，他们要改变自己的生活方式，买一套真正属于自己的独门、独户、独院的别墅，圆了自己的别墅梦。第二个是社区的高档公寓，从前几年的发展情况整体市场还是比较理想的。但是谈到第一个购房人群，就是住别墅以后，他时间长了慢慢会有一个感觉，还是有很多的不方便，所谓的不方便并不是路途具体，虽然交通条件还不错，一个是路途长，再一个就是堵车。北京的交通别墅大家知道，西山，温榆河压力比较大，别墅的供应也比较大，如果有两三辆车，在现有的城市道路下应该是非常麻烦的一件事情，所以现在有一个倾向，住别墅的人有一种回流的趋向。但是回流的话他仍然要保证他的高品质的居住需求。我们这次推出“暖山”，刚好是吸取了郊区别墅和城市公寓的双重属性，首先第一它是城市里的，所谓城市要位置非常优越，他可以享受城市的繁华，城市的配套。另外它又是独栋产品形态，他自身所处的周边自然条件，自然环境，包括整个社区园林景观是非常优美的，这样康城满足这一群高端客户，对这个居住品质的需求叫城市独栋。
【陈文】另外刚才你谈到国家在整个新的背景下，居住面积一个需求70％在90平米以下。但是我们也应该看到，70％当中另外30％，实际上国家还是有一个相对的平衡，也就是说30恩％当中无论是高端居住房子，还是稍微大一点的房子，应该说给现有的开发商，如果拿到这样的土地，又批到这样的规划，对他们提出一个很高的要求，在政策允许的范围内，你如何把已经掌握的土地资源把它做的更好，满足高品质人居住需求。
【陈文】第三，虽然在新的政策背景下，对别墅和低密度住宅都做了限制，特别是对独门独户独院做了禁止，但是据我了解，已经批的郊区别墅供应体量也还是不少。当然每个项目在办手续的过程当中，因为这次北京市的政策比较明确，2006年1月1号之前没有拿到开工证要重新进行规划调整，这样的话可能有相对的项目会按照新的政策进行一些调整。康城三其“暖山”，应该说我们的手续都齐了，不会受政策的影响，对我们的要求，我想在已经掌握良好土地资源的前提下，把我们的产品如何打造成金品牌，满足客户的需要，这是我们的挑战。
【主持人董宛】首先来说比较时效性的独栋陈总已经说了，有人说过大限是一些幸运儿，但是我想对你们这些过了关的独栋别墅，可能开发商身上除了一个开发商所具有的一些责任，因为社会责任感会更强，因为我们知道土地其实是最尊贵的价值。现在很多像陈总的开发商跟我聊过，唯一过关的幸运儿的更多是怎么对得起这个土地的价值，还有一份社会责任在里面。
【主持人董宛】另外陈总回顾了早期的郊区话，Town House的置业者，在03年底到04年出现回城的现象，现在出现比较好的对流的现象。可以说康城的规划，这么大一块体量的地，我以前跟陈从两三年前比较明确从连排叠拼，最后进入到独栋，这是一个别墅山大的构建。陈总刚才提到康城所在的板块，可以说并不是一个传统的热点别墅的板块，从99年我们的银杏房地产成立，到着手康城这块，应该说风雨兼程，到今天我们看康城所在的区域已经形成了核心，比如说像万科青青Town House这样的产品，而且像四方新区的建立，包括最近欢乐谷已经开始运行，我们明显感觉它已经是一个城市的概念，感觉到未来的活力。我不知道陈总怎么看康城小小的板块，它的历史、现状和未来。
【陈文】首先北京历史上的热点区域应该说是北面，西北和东北。整个东部的区域，因为我们落在的区域叫北京定各庄边缘组团，北京有九大边缘组团大家知道，东北是定各庄，西南是华头包括亦庄，这一次北京整体规划调整也确定了一个东扩的战略，也提出了重点发展顺义、通州和亦庄，因为康城所在的区域是朝阳区，虽然和通州交界，但是它依然属于朝阳区。
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康城三期“暖山”总经理 陈文 |
【陈文】第二个我们康城的发展和北京CBD的发展是同步的，CBD这几年在朝阳去和北京市政府的大力支持下，应该说它的发展步伐很快，国际化的程度也很高，尤其是WTO以后，很多境外的机构纷纷入驻这样的区域办公。再加上中央电视台和北京电视台也进入到这样的区域，对这些公司，他们高端客户群居住需求，我觉得在东部需要有一个产品出来，满足这样一个市场需求，实际上从我的角度来讲，我自己来讲也是填补这样一个市场空缺。
【陈文】第二个从整个道路来讲，从东部方向机场高速，到朝阳路，京沈路和京津唐高速，我觉得是整个一个扇形的道路状况。中间还有一个非常重要的是两广路，两广路按照北京市政府的规划今年把二环和四环打通，我估计今后和统筹接起来，是城市快速路，这样的话对整个东部区域的带动应该是非常大的。
【陈文】第三个刚才你也提到，这几年虽然整个东部房地产市场的发展，东部别墅市场也在逐渐的升温，而且也在逐渐的成型，相应的Town House产品应该说出来的比较多的，像刚才你提到的万科青青，水郡长安，包括万象新天，这都是在康城之后出现低密度的产品。但是从我目前掌握的情况，真正的独门、独户、独院，独栋产品，康城三期“暖山”在这个区域中是唯一的，我觉得唯一性比较高。
【陈文】第四个，从整个区域发展历程来看，应该说随着整个城市的发展，随着道路的改善，随着其他项目不断涌进这个区域在不断的改善，刚才你提到欢乐谷，还有CBD高尔夫球场，所以整个这个区域从网球、高尔夫球，运动娱乐休闲设施越来越多。再加上它与CBD这样一个距离比较近的优势，CBD的这些繁华，从超市、商场，包括娱乐这些夜生活他尽可以享受。康城它位置上的优势它近，近在哪儿的？比如说晚上11点钟你在三里屯喝咖啡，我住康城我开车可以回来，两点钟我喝完咖啡我开车可以回去，这是直观的反映他近的一个感觉。再一个康城“暖山”所处的位置是离城不离尘，或者离自然很近。
【主持人董宛】离城不离尘，确实开车到国贸就十分钟多一点的时间，感觉有一种繁华和宁静瞬间切换的感觉。陈总刚才提到特别好，我问他板块的问题，他描述康城现在周围的项目，比如说“暖山”是康城一个升级板，是独栋，可以说康城2003年领衔一个板块，周围现在比较有意思很自然的起码是Town House的产品，比如说那周边有板楼是在对面，而不是在他的周边。在这些自然形成板块，康城本身第三期升级到独栋的感觉，我想这只是你们当时规划一个匠心所在，也反映这个区域人群需要的一个必然。
【主持人董宛】刚才陈总也提到整个东扩的大背景，因为我们知道北京传统的别墅区必须在香山、温榆河，东面我们看到在通州和燕郊，因为西面和北面可以说他自然山水的条件是比较好的，我记得在2002年，2003年我们到康城的时候，当时售楼员说先坐游览车看自然景观，为什么？就是我提到西北天赋的自然比较好。现在康城从Town House升级到“暖山”，独栋别墅的一个标志改变对土地还有自然价值的繁华拥有，但是康城作为一个东部进城市的项目，可以说在自然和绿化这方面，从一开始就知道自己要狠下工夫，多下工夫。我不知道下来那边整个一个大环境，或者这几年你们在这方面的投入是怎么样的？
【陈文】因为康城总体的占地面积比较大，总早我们是2000亩地，后来受831政策的影响，我们真正拿到受是1000亩地，剩下的1000亩地从规划角度讲是低密度住宅，只不过下一步走一级开发，走招投标的方式，在我们大的规划中，整体是一个低密度住宅的高端区域。
【陈文】第二个从康城整体的发展思路来讲，我们确确实实坚持立足于把康城打造成东部纯粹高端的一个低层低密度高端社区，按照这样一个思路，按照这样一个里，这几年也在精耕细作来推向市场。
【陈文】实际上从我们已经形成康城一期，康城二期，包括我们已经形成周边的道路，包括我们已经形成高尔夫练习场，生态公园，应该说在我们环境的改造上，康城做了很多的投入，而且也带动了这个区域整体的发展。实际上我们这个区域虽然没有名山大河，但是这个区域有一个好处，它的田园风光比较好，而且从历史上它的绿化，道路两边的树木，包括城市绿带种的高大的数目比较多，所以说这个区域自然条件还是有它独到的地方。所以在这样一个大的背景下，天然的天然条件，再加上我们精耕细作，已经形成别墅区的环境，我们才推出我们康城三期“暖山”，这是从整个大的区域角度来讲。
【陈文】第二个从我们康城三期小环境来讲也有我们独特的地方，因为对独栋产品人们追求一种高品质的生活，对环境的需求是第一位的，而且这也是区别于高档公寓，就是塔楼、板楼它能够做出来的一些地方。
【陈文】首先我们这个区域总共占地是248亩，容积率是0.32，总共了180栋全部是独栋别墅，这是一个指标。第二个从规划的理念上来讲，第一我们尽可能保留的原有的大树，这些树有的几十年了，又高又粗，现在到现场看，它确确实实对整个环境比较提气。
【主持人董宛】这个树是原地貌就有的，不是移植过来的。
【陈文】原地貌就有了，我们在规划的过程中把这些树在地图中标出来，在建造过程中我们尽可能把房子建在这些房子中间，这些形成树和房子的融合，保持一个和谐。
【陈文】第二个我们别墅是一种坡地别墅，你从图上何以看到我们把停跃层和一层基本上在两到三米的一个落差，这个社区将来成型以后，它整个坡地的感觉比较强，空间营造的变化比较多。再加上从整体的平面来讲，我们有弯曲，包括组团，再加上一些湖面的营造，再加上每个组团和别墅他自己的一些前厅后院的小环境，我觉得从整个景观上来讲，我们确确实实下了比较大的工夫，而且做了比较大的投入。
【主持人董宛】你这个坡地和湖面花了很大成本。
【陈文】对，这样的目的是什么？让我们这个社区住进来和别人环境不一样，是一个非常有意思的小区。
【主持人董宛】也有网友关心，“暖山”在整个大的别墅区，我觉得说的特别好，康城不是项目，是一个别墅区的概念，在整个一个大别墅区地块相对优势是怎么样呢？
【陈文】刚才谈到，因为这个区域它虽然不在传统上的别墅区，但是它和CBD这种天然的紧密关系，我觉得是非常现实的一个优势。第二个，因为我们推出叫城市独栋，就是我是要告诉住在公寓里的，或者你花六七百万买高档公寓的这群人，你的生活形态和独栋别墅比起来，谁的优势，谁的劣势，我想给大家一个比较明确的解释。另外，我们和郊区别墅比起来，刚才我谈到了，我们还是有交通便利，可以天天回家，天天买来自己住的别墅，因为从中国人的概念来讲，有钱了，需要改变自己的生活状态，需要彰显自己的身份，需要回报家庭，满足子女，赡养父母，买到一个别墅天天能享受到这是对自己的一个责任和满足，如果太远了放在那，你要天天回去住，不是一天两天的事，这样的话会产生很多的负担。另外和城市的高档公寓比起来，别墅是一个土地，这样他的身份感和价值感更能够彰显。
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搜房网北京主编 董宛 |
【主持人董宛】“暖山”这部分在整个康城地块里是处在一个什么位置？
【陈文】因为从整个大康城来讲，我们三期产品都相对独立，全部是由市政道路隔开的，这样避免了相互之间的干扰。一期我们将近600套房子是相当于Town House，二期在一期的西面，也有自己的围墙和门，这样互不干扰，相互独立。三期是在一期的正南，它也是有高大的围墙，我们围墙做的比较高将近3.5米，这些保护别墅的私密性。尤其从康城一二期，尤其是一期的老客户他在康城已经住了三年多，他对这个区域已经有了很强的认同感。而且康城经过这几年的发展是一个非常成熟的社区，你到这个社区看，树和房子夜映当中是非常好的感觉。另外这些客户他自己也有升级换代的需求，他们自己也在进步，因为几年前他们住Town House的时候，实际上从高楼里下来，我住到这种有天有地有阁楼的这样一个空间来，换一种生活方式，但是他毕竟还不是独栋。现在独栋产品出来的，就一路之隔，我要更新换代，所以住到我们“暖山”的当中，我们自身的客户已经形成了这样的感觉。
【主持人董宛】陈总你谈到三期有一些客户是一期的客户，他自身随着这个项目一起升级置业了，这本身也体现部分区的成熟，形成置业人群的T次化，一个良好的递进。我们只有一个房地产项目其实是一个开发商给这个购房人提供一个生活方式，房子最后最核心和灵魂还是人，接下来请您着重谈一谈从一期的康城，到三期的“暖山”，这种客群的变化，除了你同项目，大项目成熟项目带来的自身升级之外，别墅从“香草天空”，二期我也去过，感觉有一点小资，或者比小资高一点，中产阶级变上的阳光新贵。从“香草天空”到低调的“暖山”，包括整个区域的成熟度，在北京的大板块从原来近郊的概念变成城市的概念都不同，请您谈一谈。我们感觉康城没有太张扬，但是它和生活的概念和普及结合在一起，比如说郊区，第一第二居住PK之争，还有Town House的时代标准。我那时候看Town House的业主论坛一期都是一些小资，他的品位还不是主流，到现在人变化的怎么样体现这个项目进化的一个见证。
【陈文】我想第一个从我们整体思路考虑来讲，刚才我谈到了，我们想把康城做成一个东部高端的，纯粹的低层低密度一个高档社区，这是一个。第二个，从我们一、二、三期产品类型划分里，应该说在低密度里面都囊括了，从Town House到双拼，到叠拼，到我们这次独栋都属于低层低密度的范畴。第三个从整个的规划户型和总价的角度来讲，一期的600套刚才我谈到了全部是Town House，应该说在三年前，我们引导了市场的潮流，在当时的市场背景下，人们逃逸城市，换一种生活方式，追求有天有地，有自然的这种感觉，我觉得我们做出来的产品满足了这一群人的需要。
【陈文】从已经形成的客户群来讲，我们当时叫CBD经理人，CBD经理人别墅，包括演艺界的人，中央电视台的人，包括一些小的私营老板，包括一些东北的客户，我觉得在我们社区里也都比较多。第二个从我们二期角度来讲，二期我们水平是叠拼，我们户型规划比较大，上面250，下面是300，我们尽量保证跟一期的客户有一个对接，因为我们总价在160、170万到200万，这样二期虽然产品形态变了，但是客户群和一期应该是基本吻合的。
【陈文】三期，我们现在的设想，三期的总价要600万到700万，应该说比一期和二期翻了两三番，这批客户是一个基数，在这个基数当中有3％到5％的客户有一个升级换代，那就是老板级的人物，他可以花更多的钱住更好的房子，这是在我们将近一千户的基础上，我们有3％到5％这样一个提炼。
【陈文】现在高端产品注意口碑的传播，在我们已经形成一二期产品的周边，在他们的圈子里，我觉得有我们三期很多的业主，因为他们一二期客户住进来他们有交往，他们要到康城走访，或者说洽谈，或者串亲戚之类的，我觉得对我们整个康城的认知度和感知度也有自己亲身的体会。
【陈文】另外我们的客户群更多是瞄准CBD的经理，就是公司的高管，因为好在我们整个的别墅规模不是太大，总共才180栋，也就是说我们要找180个人住到我们的“暖山”里来，我觉得在非常大的CBD高端客户当中，来满足我们这样一个比较适中的规模，我们是非常有信心的。再加上我刚才谈到有我们一二期的客户基数做支撑，再加上这几年康城已经形成良好的口碑，尤其是我们这一次特别提到，我们是城市独栋，给城市独栋赋予了一个新的内涵，人们在花六七百万买郊区别墅，还是买高档的平层公寓当中多了另外一个选择，这个选择有地理位置上的优势，同时又有三包的保证，我觉得这个选择对客户来说会有触动的。
图为访谈现场
【主持人董宛】城市的高档公寓，或者在更远的地方买一个更大一点的，或者像康城这样城市的独栋。除了这两者相争，刚才你说CBD后花园，CBD瞬间切换，可能最终还是跟温榆河终端的客户有一些小争夺。
【陈文】会的，北京的市场是一个非常宽泛的市场，但是人们在购房置业的过程中，首先是一个区域的问题，所谓区域的问题，我觉得可能还是考虑上班的方便性，因为刚才我听你刚买了万科青青，因为您在这个地方上班。
【主持人董宛】对，因为我发现坐车去那边很快。
【陈文】尤其在CBD上班，CBD的繁华和它自身的商务条件，和娱乐文化，包括购物的环境是非常优良，如果你住在CBD边上非常好的房子当中，这种生活我觉得应该是非常全方位的享受了。
【主持人董宛】就是一个置业理念的感觉。刚才陈总提到大康城经理了双拼、叠拼、连排，现在到独栋，可以说康城应该说是北京低密度生活的一个活化石了，包括中间有一些建筑形式已经不是市场的主流，都证明了当时康城开拓的勇气，因为他时候谈到要分清双拼，叠拼，联系排，看康城，因为它有各种各样的类型。说到三期“暖山”的建筑风格，也体现了陈总和你团队的建筑思考。我们知道独栋别墅从90年代应该是宝丽做的01号地，完全从国外搬过来的那种，到后来经历了中式，欧式，法式，现在我们谈原创，作为整个低密度活化石的项目，你们对“暖山”的项目怎么把握。
【陈文】这是一个非常核心的问题，货一张皮。对北京的别墅市场发展也有相当长的时间了，从风格来讲，你刚才也谈到进入一个变化丰富多彩的过程，在这个过程当中，我觉得不同的阶段，不同的风格题材也为不同人所接受。从概念上理解，别墅是博弈品还是博来品。从欧式也好，包括中式也好，在北京这个大都市里是包罗万象的产品。从我们“暖山”项目来看，应该说在风格的设计上我们也做了很多的调查，从前期的规划设计方案来讲，我们也找了很多的公司，再加上我们自己和客户交流，尤其是我们一二期老业主交流，最后形成我们目前这样的一个风格，第一个坡屋顶，第二个颜色比较厚重，应该是传统经典的北美式的。再加上我们中国介入的一些符号，形成了这样一个比较厚重、内敛、稳重的产品风格，我觉得这是我们自己的一种风格在里面。
【陈文】另外，我觉得人们在买别墅的过程当中，我们强调一种价值感，我也看了北京很多的别墅，花那么多的钱买一栋自己理想的房子，他怎么干，他的外立面用的材料、材质反映不出他价值感很强的东西。在我们整个康城规划当中，无论是一期，还是二期，还是我们现在的三期，在我们整体风格上，价值感觉特别强调，特别注重。从用材包括面石，包括涂料，包括屋面瓦都是非常讲究的，无论设计阶段还是施工阶段都经过很多修改，包括设计人员和施工人员都投入了很多的心血。另外在其他的用材，我们全部是实木的门窗，包括一些木栏杆的运用，是非常自然的状态，强调和周边自然的融合和和谐，这是我们风格里贯穿的理念。
【主持人董宛】陈总谈到这个有点如数家珍，头头是道，本身他是学工程的，有一阵子说他忙什么去了，他要亲自盯工程。当然陈总也提到我们一些创新的地方，坡地和庭院的处理是比较中式的符号。庭院你们有下沉式庭院是吗？
【陈文】我们是两种，一个是下沉式庭院，等于房子往外推出三米，然后下沉。还有一个在我们效果图中看到的，相当于北面是一层，南面是停跃层，停跃层可以直接走出去是花园层，这种感觉。这种感觉做的目的，实际上是最大限度的利用它面积的功能，而不是简单的把庭院层做成一个储藏式，因为它完全采光，完全通透，完全可以做居住的感觉使用，无论做客厅也好，做卧室也好，功能是最大化的使用。
【主持人董宛】去年出现很多庭院，有一个分割感，今年出现一个主流的感受，直接从庭院直接走到地上，这样一个感觉。要问陈总一个问题，我发现在高端客群上，比如我们说像“香草天空”，一二百万是一个阳光新贵的阶层，可能是30到35岁的阶层。我走访了很多售楼员，售楼员说真是嫉妒这些人，他们的生活是享受现在。到了六七百万是一个门槛了，但是康城作为城市的独栋，这批人他一定是财富的第一波，他在CBD是在创造财富的，他不是财富的世袭，体现了这种人他们是海归派，或者受过良好的教育，或者正在成长，我想问高端的城市别墅出现了什么？它除了在生活属性，还有这些人的收藏的感觉，比如说我注意到万城华府，万科青青家园东山墅和康城的项目比较像，这些人的特点，他们除了居住，要保证我作为第一居住要享受有天有地的生活，同时他想到我要在城市的核心低端有一到收藏品的概念，像高端人群收藏品可能是名表和汽车，像万城华府后期很重要的客户，我想康城的客户也会有收藏这种产的价值。
陈文回答网友问题
【陈文】我们这一次在产品推广过程中要跟客户讨论一个非常重要的理念，就是收藏和典藏的概念在里面。因为从城市的发展历程来看，无论我们看上海，因为上海老的一些洋房，在市区里他历史沉淀下来比较多。再看国外很多欧美的城市，沉淀下来社区内老的房子来看，应该说它经过若干年的发展，它的历史价值和刚才你谈到类似收藏和典藏的价值是非常之大。
【陈文】从北京的市场角度来讲，尤其是现在新的政策背景下，别墅不批了，相对来讲对已经批了的，城市里的独栋别墅，我觉得他的历史收藏价值感，首先从稀缺性来讲这是第一位的。当然现在从整个市场来讲，还有一个比较不是很模糊的，大家提的城市别墅，但是这个城市别墅就比较混了，有叠拼的，包括空中别墅，也叫城市别墅，我觉得比较乱。我们这次为什么叫城市独栋，跟这些概念恩完全区分开，我们讲城市别墅，非常独特的一个提法，告诉客户你买是城市独栋的产品。再一个你有这个先决的条件，你产品做的是不是极品，是不是精品，这也是我们开发商要考虑的问题。在这样一个新的政策背景下，你掌握了这样一个土地资源，你掌握一个政策资源，如果你做的不好，你的价值感觉不强，不值得什么收藏，这样的产品也是不能被市场接受的。
【陈文】从我们三期“暖山”来讲，我们充分考虑了方方面面的因素，从我们开发的角度，从市场的角度，尤其从客户购买的角度和传承的角度，这一直是我们考虑的问题。因为中国的家族观念还是比较强，如果说他买了一个别墅，中国虽然土地是70年，但是70年以后你提出来政府一样是可以给你延续的，作为一个传承家族这样一个独立别墅，或者一个老宅子，或者一个大宅子，我觉得它有它生存的内涵在里面，是值得高端人群在目前情况下购买的。
【主持人董宛】提到具有收藏价值，我也特别想问，因为三期“暖山”城市独栋，他的人群会很不一样，我注意到康城在一二期的时候，我说项目就是开发商生活方式，你那时候是启蒙大家来享受这种低密度的生活，要做很多社区文化的工作，比如说我记得那时候有京剧文化节，那时候大家感到康城有小活动，其实开发商再教大家你住这样的房子你应该过什么样的生活。到了独栋的别墅，他们都是CBD的资本阶层和高端人士，肯定是CEO这样的阶层或者好板，其实他们本身要求相对的独立和私密性，同时比如说我是一个会计事务所的合伙人，然后你是一个企业的老板，我可以帮你算帐，然后他是大律师可以帮你处理企业的官司和事务，其实我们这些人特别需要互相的认识，我想三期在社区文化上，包括在物业方面也要有一定的工夫。
【陈文】对，你谈的这个问题很好。因为从目前我们了解东部的城市独栋来讲，一个是碧海方舟，一个是东山墅，这两个项目去年卖的都非常好。他们的体量都比较大，都在一两千万，和我们康城的客户比来讲，他们比我们的客户更有钱。
【陈文】第二个，从康城的客户定位来讲，我自己把他定位，可能跟买车一样，可能是奥迪车感觉的客户，第一他有钱，他能支付起这样六七百万的别墅，无论他是按揭也好，还是一期付款也好。但是他还处在事业的爬坡低端，还不是金字塔顶端的那个。康城这个独特的地理位置，特别能满足他的需要。第一从身份感来讲，它是城市独栋，他买了可以彰显他的身份。第二个回报家庭，他可以让自己的家庭过的更舒服。第三个从生活和工作交换来讲，在这样的区域他既享受了生活，可以更方便的工作。
【陈文】在我们三期，我们有一个1500平米我们叫商务休闲会所，我们这个设计倡导两种体育文化，一个叫网球文化，一种是高尔夫文化，网球和高尔夫既是健身的一种非常好的方式，同时也是交友、商务非常好的形式。在我们目前的这样一个社区当中，我觉得这两种文化，经过我们这几年的宣传和培养，应该说从孩子，尤其是网球，从孩子，包括假定，包括男主人和女主人相互之间的交流，已经形成康城独有的社区文化。
【陈文】另外从独栋别墅角度来讲，我们强调是一种家庭的居住，第二个层次上升到家族的层次，就是你的条件改善了，你这个家庭可能有兄弟姐妹，我们中国人讲究七大姑，八大姨的交往。尤其北京市国际化大都市，很多都是外地人，他在北京成家立业，又在北京买一个独栋别墅，我觉得对家族的核心凝聚力是一个作用的表现。
【陈文】第三个，我们低层低密度，尤其社区的文化我们强调邻里的文化，邻里的交往。虽然是相对独立的私密性，但是毕竟两边六七米，前后十几米的距离，再加上小区规模又不是太大，无论是遛弯，还是搞社区活动都会交流和认识，我想这样会产生商业上的机会，对每个人的发展会提高很多的帮助。
【主持人董宛】陈总谈到这些也会这个案名还有意愿，包括城市独栋的定位特别的温和，比如说暖，山是相对独立的，暖又有温暖的感觉。的确像我们六七百万的别墅，和一两千万又有不同，他们是创造财富，在向上爬的人，他们既有身份的尊重，同时也特别需要资源的互享，我想这些人比一两千万年龄层稍微年轻一点，体现了暖和山，还是比较符合这个意愿。
【主持人董宛】最后我们回到产品的细节问题，因为也有网友提前在我们演播室中提出关于近水的，因为我知道带独栋别墅里近水是最贵的，你置业最高和最低的门槛是多少？仅挨着水的有多少。
【陈文】我们在整个社区规划当中，因为别墅讲究一栋一价，因为每个所处的区域不同，景观不同价格上都有落差。从我们整体的规划来讲，我们户型也比较有特色，我们面积上180栋都在400到460平米，就是没有特别小的，也没有特别大的，就是一个非常纯粹400多平米的状态。这个考虑是什么？第一个从市场功能我们也做了一些市场调查，400平米在这么大的面积当中，把住别墅应该具备的功能都能够保证到，满足他的舒适性。第二个从实用的角度来讲，刚才我谈到我们这些客户群是买了一个天天回家自己住的别墅，他还处在事业的攀登阶段，居住的成本我觉得一定是他要考虑的问题在了里面。虽然我们距离比较近，可以免出中途很长开车的时间，但是我们这400平米将来物业的支出，我们请北京太一太平戴维斯做物业，这样400多平米一个面积，既保证舒适性，同时他的实用性价值感非常强，确确实实站在客户的角度考虑问题，因为我们的目标客户群定位非常清楚。
【陈文】另外价位上是500万到1000万，稍微低一点在500多万，高一点在1000万，这个数量也不多。1000万在460平米，相当于整个社区的楼王，基本上在六七百万，这个占到60％、70％的体量。
【主持人董宛】陈总因为做了很多别墅也知道，包括我们户型的大小也经历了一些经验。站在我的角度我觉得他们是比较聪明的，因为400多平应该是既不浪费，又有小奢侈的概念，同时你面积都控制在这样对营销比较聪明，因为是同一人群，180栋，有一个销售不好都不好。我没有去现场看过，但是我看这个效果图，包括陈总说他们独特的设计方法，把原型树在图上标上来再盖房子，这180栋不是排排坐的感觉，应该是蜿蜒的感觉。
【陈文】整个社区规划非常有意思，是一个蜿蜒曲折，有组团，有高低错落，有景观变化，有整个立体的空间营造，是非常有意思的。
【主持人董宛】我想从效果图看不是排排坐的。最后请陈总做一个总结，我不知道什么时候入市。
【陈文】我们“暖山”向市场的推广已经逐步的展开，我们整个开盘时间应该在8月中旬左右，目前我们针对我们一二期老业主，和我们前期积累一些客户已经进行市场的认购，对“暖山”项目感兴趣的网友也和，客户也好也可以跟我们直接联系。
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搜房网北京主编 董宛 |
【主持人董宛】好，今天非常感谢陈总百忙之中来作客搜房网，跟我们分享康城到“暖山”这当中的历程，我想除了分享关于项目折射出来市场变化和动态，最重要城市独栋也体现陈总作为资深的地产人士，在别墅大盘和别墅社区走过来的历程中对价值的理解。我们刚才也说康城别墅社区，其实是北京别墅探索的一个活化石，经历了这么多年，各种的样式，陈总是一个见证人，或者播报员的一个角色。
【主持人董宛】我觉得康城从诞生之日起，它就是把各种各样的概念紧紧捆绑在一起，从Town House，到CBD后花园，到中央居住区，今天又提出了城市独栋，我想应该是代表了一个方向和理解。今天其实也引发了我很多的思考，最后也希望康城坚持着引导业界方向走下去，现在好像感觉到了“暖山”，康城一下子高调起来了，蛮有意思的。
【主持人董宛】我们老说别按墅其实是中产阶级的一个终极梦想，比如说像我们这样的年轻人不具备实力买别墅，但是我们倡导不管你买得起，还是买不起你应该在市场有创新的，或者去领衔的看一看，因为开发商的打造代表着你终极的居住模式，也希望康城有更多的惊喜带给我们，谢谢陈总。
【陈文】刚才你的话题引发我另外一个思考，我们这次提的叫城市独栋，城市居住的至高形态，这句话一方面对买得起“暖山”人讲的，同时更大的一个内涵在里面，刚才你提到，确实能够激励一部分人，这一部一定能马上买得起，不一定马上实现，但是他对自己一个追求。我们有一句话叫“人生中总要有一座独栋，每个人心中都有一座温暖的山”，这个话听起来比较简单，但是你多读几遍，确确实实每个人心中的梦想和思考，我们按照这个思考，希望大家跟我们一起实现。
【主持人董宛】我觉得我们三期的策划，还有对内涵的理解为什么表达这么精准，除了陈总跟策划公司进行很多头脑风暴之外，其实也体现对市场价值一个准确的把握，这是最后的关键。“每个人心中都有一个独栋”，这个作为我们今天直播的结语，我一直鼓励大家到一些精心的别墅项目看一看，除了你鼓励你去努力，其实最重要开发商这么一个精心做的房子给你现在的生活辐射很多的符号。比如说他们对样板间的把握，你会看到那种高端公寓，或者处于暴发心态是不一样的，我想给大家一个很好的延伸。谢谢陈总，也谢谢各位网友，请大家点击搜房网首页首屏，还有搜房北京首页首屏，关注我们今天和陈总对话的精华，同时也继续关注我们“暖山”这个项目。
