中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士演讲
2006年6月30日-7月16日，2006第三届“中国别墅节”在北京、上海、深圳三地隆重举行。历经两届别墅节的成功举办之后，中国别墅节已成为中国别墅界顶级盛会。本届别墅节将打造京津冀、长三角、珠三角、西部地区的46个城市大联动，“中国别墅 全球共享”！
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2006年6月30日，第三届“中国别墅节”在北京中华世纪坛正式拉开帷幕，大中华别墅网、搜房网对会议全程进行现场直播。在别墅节上，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士演讲：
女士们、先生们，早上好，非常荣幸我代表中国指数研究院做中国别墅系统2006年上半年别墅市场的一个整体的分析。
刚才肖总已经介绍，中国别墅指数系统是周围房地产系统的一个子系统，当然是为了反映中国主要车城市别墅市场发展的变化及情况，做了一套系统。现在我们做的指数覆盖了北京、上海和深圳这三个城市，每两个月会定期地发布指数。这个别墅指数系统是2003年建立的，然后在上海做首次发布同年的2003年7月在北京做了发布，之后我们在2005年又根据中国的房地产指数系统的整体调整，也对中国的别墅系统进行了调整，让它跟其他的指数系统保持一致性，比较是可比性，做了这样的一个。
这个东西我们夺做完以后的目的就是为开发商提供一个投资决策的参考，另外也是为了购房消费提供一个参考，同时也为政府提供一个市场宏观调控，或者是监测的一个参考，也为所有的顾问机构提供一个信息分析的参考，这是我们主要的目的。
经过这几年的系统的运作，我们的体系在不断地成熟，理论方面基本上整个理论体系采用的还是拉氏的指数理论，使用的是拉氏公式，最早2006年发布的时候是2005年5月，那么为了保持跟整个指数体系的一致，把整个计期调整到2002年的12月，这样别墅系统的整个基期和其他的系统保持了一致。从监测的样样本选择上看，现在的样本是规模大于三万平方米，销售率小于90％的所有的别墅项目都会在我们的系统之内。每逢单月进行系统的发布，这是我们别墅系统的运营。
根据这个别墅系统，我们会对整个北京、上海、深圳这三个城市定期发布它的指数，通过这个指数，大家可以看到别墅整个市场的一个走势是怎么样的。那么这张图表就是可以看到是北京的，蓝色的线是北京的别墅指数这一年以来，从2005年2月到2006年4月的一个走势的情况，上面的黄线是上海的一个整体的走势情况。从这张图表可以看到，整个这一年多来，整体市场的指数的走势应该都是比较平稳的，上海去年的10月份应该是受宏观调控的影响，去年从8月份开始也一个回落，一直到10月，然后到去年的12月份开始慢慢的到今年的4月份有一个回升。我这个是4月的一个指数，因为我们是每逢单月的指数，6月的指数在8月发布，这两个城市的整体指数的走势是往上走的趋势，这是指数的一个情况。
根据我们整个指数系统所有的监测样本，刚才我们说到3万平方米以上的、并且是销售率90％以下的样本都进行了系统的监测，我们通过我们整个指数系统的监测对市场进行北京、上海市场的别墅系统分析。
首先看供给，北京的1到5月份的品准上市的面积是74万平方米，桃树是1796套，6月份今天还有最后一天，按照统计规则，应该是在明天或者是后天才可以出一个最准确的数字，现在各个媒体报道的时候，特别是47、1796这种数字也力求准确，因为6月没有一个总的准确的数，所以没有放进来。现在总体情况来看，6月份的交易量不是非常地好，包括供给也不是非常地好，所以1到5月是大家可以用来参考的，这北京1到5月批准上市的供应的情况。
那么从我们监测到的整个样本系统来看，应该说从90年代初开始一直到现在，整个北京市场的总的供应量面积在1467万平方米，这是所有的样本系统数据的显示，总的面积是1467万平方米，共计28514套，这是北京的总的供给情况。
这些总的供给量来看，今年1到5月份的供应量还是昌平、朝阳、顺义三大别墅区在整个供应量上是占了总量的63％，这三个区占了63％，从饼图上也可以看到，昌平是最多的，是24％，其次是朝阳22％，然后再次是顺义，是17％，这个是整体比例的情况。我们这是从整个供应总量来看的。
从供应面积的套数来看的话，亚北的供应套是最多的数字，343套，占了19.7％，其次是东部的别墅区，我们把北京市的别墅市场分为20个板块，这是行业内通常的说法，那么东部别墅区的总的套数是313套，占总供给量的18％，其次是城南的别墅区，占到13％。
那么我们再来看一下需求情况，1到5月整个北京的销售情况，销售面积是106万，那么销售套数是3756套，这个数量是历年来比较高的数据了。按照行政区域划分，主要是昌平、顺义、朝阳和海淀占了比较高的比例，其中昌平的成交面积占到整个量的44％，其次是顺义，占了20％，再次是朝阳和海淀，占了11％，这是一个整个供应需求的情况。
再看一下套数的情况，右边边的柱图是整个套数在各个区域的分布，是一个绝对值的数字，饼图是一个相对比值的分布。从这个饼图的对照可以看到，整个八达岭的别墅区完成的销售套数是1084套，城南别墅区完成销售套数514套，占总成交量的15.9％，亚奥别墅去完成609套，占总成交量的15.8％。我们进行了一个对比的分析，从这个对比分析来看，普通各个区域都是属于各同期批准上市的供应量都少于同期销售量。也就是说，有两个区域比较明显，一个是八达岭的区域，还有一个是中央别墅区，其其中八达岭不同期销售量是1084套，同期供应量是270，中央别墅区同期销售的量是561套，同期供应的量是260套，从这个可以看到，整个别墅市场，就是这两个数字是都是小于销售量，可以看到这个市场是一个消化存量的过程，特别是刚才说的八达岭别墅区和中央别墅区尤为明显。
我们再来看一下他的一个价格的分布情况。现在我们把整个别墅的项目进行了一个系统分析，它的价格的分布是这么一个情况，这个柱状图仍然是绝对值，饼图是比例的情况。这两个图可以看到单价低于8千每平方米的觉得值在1544套，整个成交量是40.1％，其次是1万到1.5万平方米的套数是94套，占了成交量的24.5％，然后是8不前到1万，是876套，占了11.7％。
我们再来看一下户型面积的分布情况，户型面积的分布情况可以看到，这两个图的对照可以看到200到300平方米的销售总是最大的，1967套，占了成掉量的51％，其次是300到400平方米的别墅是964套，占了总成交量的25％，然后是400到500平方米的销售501套，占总成交量的13％，这是一个整体的情况。
从这个可以看到200到300平方米很受欢迎，这也表明这个市场像大家感觉的一样，精简型的别墅很受欢迎。
我们再看一下成交的别墅总价的分布情况。从别墅的总价的分拨情况可以看到，300万一套的别墅的总价在北京的3856套里面占了一个很大的比例，占了59.6％，其次是300到500万的别墅，他的成交总量是763套，占了总成交量的20％，再次是500到800万一套的别墅，他占的成交总量是11.6％，是这样的情况。此外，1000万以上的成交总量还是比较少的。从这个图上可以看到的情况。
北京别墅价格呈稳步上升的态势，北京别墅成交价格为13948元每平方米，比今年的1月份上涨了4.54％。根据我们6月份的初步结果来看，6月份的成交价格是仍然在上涨的。
从各个区域的价格里看，这是1月到5月的情况，整体区域的价格还是比较平稳，也比较均匀。也就是说，西山别墅区在整个单价上是最高的一个区域，其次是中央别墅区，因为中央别墅区的配套各方面都比较齐全一些，所以它的价格在第二位。再一个是城南的经济型别墅，现在整体价格的优势也是比较明显，而且高性价比也成为了这个区域比较好的竞争优势，另外，它的成体的价格的上升幅度也是比较好的。
再看一下整个上海市场的情况。上海市场2006年的1到5月批准上市的面积是61万平方米，然后批准上是的套数是2485套，也是同样，我们也根据我们的样板系统，从92年开始一直到现在，整个上海的别墅的供应总量是1282万平方米，总的套数是21934套，这是上海的一个情况。
它相对于北京来说，总量还是少的，刚才我讲了一下，北京的供应总量是1467万平方米，它的套数是28514套，而上海是21934套。从分布来看，主要还是分布在松江、闵行、浦东等这些地方，总的供应量占了56％。
我们再来看看今年上市的整个供应面积，上市的别墅项目从套数来看的一个分布情况，松江占上海供应的套数2485套，他占了24.9％，然后闵行供应588套，占了20％，其次是崇明县，占了12.9％，是374套。然后看一下需求的情况，上海一到5月的实际的销售面积是84万平方米，销售的套数也突破了3222套，我们可以跟北京比一下，北京同期的销售是3856套。上海批准上市的供应面积是61万平方米，它的供应的套数是2485套，从这里可以看到，同期批准的上市的供应还是少效果于同期销售的项目。
区域分布来看，仍然是松江、闵行、浦东三个区占了66％，特别是松江的趋势是比较明显的，占了30％这样的销售量。
我们再来看一下一个套数的分布情况。从这个套数可以看到，松江也是占了1094套，然后也是占了成交总量的34％，其次是闵行，是748套，占了成交量的23％，最后是浦东区，432套，占了总成量的13％。
再看一下价格的分布，价格的分布现在是8千元以下的，我们仍然对照分析，8千元以下的每平方米的单价销售总量是1235套，占了成交总量的38.3％，其次是8千到1万的，然后再次是1万到2万的，和2万以上的。
我们也跟北京的情况对比可以看到，它的成交单价分布比例来说，北京和上海的分布情况应该是比较一致的。但是，从绝对数来看的话，就是说单价2万块钱以上的情况来看，北京市有些不一样。这里值得注意的是，2万块钱以上的，上海的供应大概是95套，卖得比较多。
看一下面积的分布，从这个图可以看到200到300平方米仍然占了一个很大的份额，就是占了43.5％，绝对数是1403套，那么其次，上海有一个200平方米以下的别墅，占了1032套，然后占了总成交的32％，还有300到400的销售是512套，占了总成交量的15.9％。我们和北京进行了比较，200平方米以下的和500平方米以上的，整个上海的市场都是比北京多的。然后200到300平方米之间的，北京比上海高了8％，这个是户型的区分情况。
然后看一下总价的分布情况，上海300万以下的别墅占了非常大的份额，占了68.5％，一共是2206套，在1到5月卖了这么多，其次是300到500万的，然后是500到800万的总价。我们进行了对比分析，总价来看，上海300万以上的比北京实际卖出去的量高了9％，1千万以上北京比上海少了4％，总量上也少了将近一半，这个是总体的情况。
那么我们再来看一下上海价格的情况，上海2006年1月到5月的价格情况可以看到受一直调控的影响，今年在1到3月间还是有一个价格回落的过程，到了4月以后就陆续地上涨，现在5月成交的最佳是13354，这个比北京稍微低一点。但是从6月的趋势来看，上海的价格仍然在上涨。
这是各个区域的价格情况，可以看到，从各个区的这种图线可以看到，浦东以完善的交通设施以及教育配套，然后在整个上海的别墅区里面的平均价格是处于领先地位的，其次是松江和闵行的经济型别墅也不断地崛起，这个市场也是相对活跃，价格走势也是相对比较平稳的，受宏观调控的总的影响是不太大的。
我们对通过对这两个市场的系统分析以后，我们有了一些结论。首先可以看到整个市场，无论是北京、上海的市场，这两个城市的情况来看，供给在不断地减少，特别是对比了今年同期和去年同期，上海尤为明显，供应的套数整个幅度缩减了49.25％，这个是供应的情况。
同时我们也对比了同期供给和需求的情况，同期的供给都小于需求，处于一个消化存量的过程。通过系统的价格和需求的分析，可以看到传统这种别墅区的优势还是比较明显的，比如上海的浦东，以及北京的中央别墅区，还有上风上水的西山别墅区在市场中还是很受欢迎的。另外是经济型别墅，刚才可以看到300平方米左右的，300万以下的经济型的别墅在市场中很受欢迎，占了很大的市场成交量。这是我们对整个上半年市场的总结。
我们对下半年的市场也进行了预测，从这个指数的走势以及我们对样本的监测来看，整个别墅市场的需求会进一步扩大，一方面是由于这几年人民生活水平在提高，新贵不断地品产生，很多人都希望居住的条件能够进一步改善，希望住上别墅。另一方面，特别是北京、上海这些城市外资的进入，以及外地的有钱人进来得比较多，这样的话，使得这个市场的需求形成了一定的刚性，这个对别墅市场来说是一个好事，特别是对于开发商来说也是一个好事。
另外，整个别墅市场的供应可以我们1到5月份批准上市的供应远不如同期的销售，所以说这个市场也呈现出了供不应求的状况。特别是现在大家都明文规定了禁止别墅用地，不再批准别墅用地，另外独栋别墅也会受很大的影响，而且明确地规定独门独院，两到三层的别墅的审批会受很大的限制，整个别墅市场的空间，特别是开发商现在也不急于推盘，所以整个开发周期拉得比较长，供应周期也比较长，所以同期得供应相对于去年得会有一些减少，特别是土地的供应会有所减少。
由于受土地的影响，建筑成本的影响，大家拿到一块地都希望把产品做得更好，提高品质，然后价格也呈现一个上涨的趋势。再一个从产品来说，今年我们所有的别墅项目也进行了系统的分析，发现各个地方的售楼处不如原来豪华，但是产品更注重细节，原来我可以只是做一个园林景观，但现在这个景观不仅仅是是一个视觉的要求，而且有一些生态的功能、人文的含义，都渗透到细节里面去了。并且现在很多的项目做产品细化已经早了外墙砖，甚至屋檐的瓦块等都注重精雕细琢，以及赋予一种新的文化的含义，把他的产品做得更精细，所以产品不断地向精细化的发展。
