亿城·天筑总经理 于鲁 亿城·天筑 总经理 于鲁
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介乎两者之间
现在花园洋房实际上确实没有一个特别明确的定义。我们对花园洋房的理解，实际更多是介于别墅和板楼之间的产品。这两种产品最直观的差别就是别墅和外界的接触更加密切，而板楼则是公寓，可能更多的是集中在室内的感觉，尤其在北方，阳台也是封闭的。
花园洋房是介于这两者之间的产品，它和户外的联系最大的特色就是退台，把室外空间和室内空间结合在一起，在一些相对容积率在1.0以上的项目中自然有一个更好的融合。退台和阳台的区别就是退台的头顶是蓝天，阳台上面是楼上阳台的底，这种产品实际上有很多的变化。比如说阳台，南方有很多挑空的阳台，但这种阳台是不能称之为退台的，它只是每一户和每一户的阳台错开，两层相对，所以它的阳台就很高，成为挑空的阳台。这样它也能满足像一个空中的花园的感觉。这是一点。
还有一点，其实室外和室内，从花园洋房来讲的话，它是一种均衡，就是室外有提高生活居住品质的因素，室内同样也是在一些低密度住宅，或者是TOWNHUOSE有这种形态，比如说大面宽的客厅，他有两种功能区，不光是会客区，他可能有会客区，钢琴区等于。还有局部的空间的变化，就是挑空等等。这是一些室内的空间的变化。另外，室内和室外提高生活品质的空间变化能够结合起来，我觉得，这样的一些产品基本上就是花园洋房的产品。
同时，既然它叫花园洋房，它的总面积应该会比TOWNHUOSE和独栋别墅更小，更贴近普通老百姓消费的产品。还有一点，就是面积如果小到一定的程度，实际上做复式就不是特别合适，他生活的舒适度和空间感就很差了，比如说160平米以下再做复式就不是特别合适。所以，我认为花园洋房主力产品应该是平层的，复式更多的是叠拼。
如果我用一句话总结的话，就是说花园洋房是容积率在1.0以上，介于叠拼和板楼之间的一种产品，它和普通的公寓的不同之处就是它利用室外和室内的空间提高人们的居住品质，而不是仅仅满足单一的居住功能的产品。
在回家的路上
我对回家的路的感受很深。我以前打了一个比方，就是老鼠的比喻，比如在写字楼里面上班，下班以后坐电梯到地下车库，然后钻到汽车里面开车出去，再进到自家的地下车库，再坐电梯回家，这就像是地洞式的生活，像老鼠。所以，我们把花园洋房设计成组团式的，围合式的，没有东西向，都是南北向，他每栋有两进，每两栋是一个组团，这样把我们园林自然分割成三个层次：第一个层次是中央园林，就是主景观，因为这种组团式停车都是停在周边，先走中央园林，然后进入组团的园林，组团园林是一个半私密性的。第三层园林就是自家的园林。就是通过三层园林，使他回家的路是一层一层的都有景观。尤其是我们在组团的处理上使它更像一个院落。
我觉得这个设计难度很大，不像在南方。南方退台怎么退都可以，在北方退台只能是从南边退，如果是组团的另外一个退台的入户，还是得从南边退，不可能做成两个楼之间的围合，像北入的洋房的设计和南入的就完全不同。南入的可以做到层层退，北入的就不能做到层层退，他就必须是另外的洋房的方式，采用另外的退台的方式。
南北差异
成都和重庆有很多的洋房做的非常出色，我们很羡慕。他们室外空间和室内空间中间还有一个过渡空间叫“灰空间”。它是一个半封闭的空间，就是他的窗户和外面可能不是完全封闭的，然后再过渡到室内的空间，这个东西是北方没有做到的，看到他们的那种情趣，先进到院子里面，再是帘廊，这是更好的。而北方是做不到过渡的。
奢侈空间不奢侈
我们这个项目从产品上讲，叫做奢侈空间不奢侈，我们就是想探讨一下什么叫奢侈空间，就是什么样的居住感觉奢侈了，我觉得这个是文化层面的。地产也是对文化层面的一个追求。我觉得大家住在邻里交融的院子里面，有大树，大家可以坐在树下聊聊天，这种感觉实际上好像渐渐离我们很远了，但是我觉得这才是真正奢侈的居住。另外一种豪华不是我们所追求的。
立面的文化
我个人非常喜欢中国传统文化，但是在做这个项目立面的选择，我还是选择了地中海式的立面，为什么？因为我们做了很多的立面，我们第一个就是中式的立面，包括竹子，就是很符号的东西，就是宁可食无肉，不可居无竹。但是感觉这个形态和花园洋房的结合还是比较生硬。
比如在花乡这个地方，这种生活的气息还是有点硬。但是反过来地中海这个还是比较和谐。考虑再三还是舍弃了个人的偏好，因为从建筑角度来讲，还是属于自然生长的建筑。如果在花乡这个地区硬把一个中式的建筑放这也不是特别协调，我们就选择了地中海式的。反过来，我们无论从宣传，还是案名，还是包装，我们都没有强调我们是西洋的东西，我们觉得它为什么是地中海式的，我觉得他们就应该是这样的，而不是刻意追求西式的，包括我们的宣传语是退一步的生活方式，这都是很中式的。只是碰巧这个西式的立面比较符合这个地方的气息。
情景洋房
情景主要是因退台而引起的，觉得在家里面的一些情景可能就是其他的一个温馨的家共有的，情景洋房应该更多的是跟外界交流的情景。比如说我们开始做这个产品有哪些情景的时候，设想了很多的情景，比如说退台上面的一家都在一起钓鱼，钓下面一家的鱼缸，这是一个情景；或者比如说楼上住着一个很漂亮的女主人，他在退台上呆着的时候，忽然上面伸下来一个气球，上面有一束鲜花，这是一个情景；还有一种情景，比如说小两口儿闹别扭了，男同志摔门而去，到自家的退台上，女的说你给我回来，男的说男子汉大丈夫，说不回去就不回去。这也是一种情景；还有邻里之间，他不需要进到户内沟通，可以赏花赏月赏秋香。所以，洋房给人们的生活带来很多的有趣的东西。
客户群
一部分客户还是来自于区域性的，因为花乡的西南板块核心区，这类的产品是一个空缺，没有类似的产品。还有异类就是外围的，主要是来自丰台和海淀两个区。我理解来自海淀的客户主要是两种，一种是本身打算买公寓，但是他一个是买不到合适的；第二个是他可能觉得稍微远一点，买一个居住品质更高的。还有一类是可能本身想在大兴这样地方的TOWNHUOSE、叠拼的产品。他可能觉得这个地方就在四环边上，密度也很低，平层也不错。我们说的高稍微就一就的和往低稍微就一就的都有。像我们现在还没有大量的推广，可能区域客户多一点。
万变不离其中
其实说花园洋房这种项目，做这个项目还有一个限制条件，我们初始的限制条件就是开始就拿到一个容积率是1的项目，从未来看，容积率是1.5－2的项目，也可以做出非常丰富的东西。我觉得叫不叫花园洋房都不重要，关键的是和我们今天谈的东西有共同的特点，就是不仅仅是满足人们简单居住的需要，同时满足对居住品质的追求，甚至塔楼里面都能做一些空间的变化，或者是跟外界空间过渡和衔接的东西，包括高层板楼都可以做出来。但是，未来如果90平米以下的，可能困难会大一些。不管怎么样，人们对居住品质的追求是不变的。
