北京广厦富城置业有限公司张立江 大家好，我是北京广厦富城置业有限公司的，我叫张立江，我们目前的项目还没有正是对市场推出，案名棕榈滩，预计推出时间应该是在今年下半年，七八月份。
弱化区域划分
关于区域的问题，只是一个泛区域的概念，或者我认为，区域的分化可能会更弱，拿中央别墅区来说，一方面像卢总说的是东部别墅区的亮点，有很好的市场知名度，很多的潜在客源，另一方面，其实中央别墅区已经发展了十多年，不仅仅在京顺路两侧的别墅区的概念了，现在大家基本是从京承高速东到机场高速，都在搭着别墅区的台，从产品推出来说，包括概念和定位，很多样化，不乏有老的乡村别墅啊，这种闲散居住型的产品，也有类似于原乡美利坚的中端产品。对于2005年来说，业内把别墅市场分为经济型别墅和高端产品别墅，基本上经济型别墅在300万以下，高端别墅在500万以上，大致这样的分类。
中央别墅区有一个比较大的特点，购买者是跟其他区域存在明显不一样的，投资分布占的比例相当高，在这种情况下，就决定着中央别墅区也有它不太一样的地方。
中央别墅区再不是乡村别墅区
我们的项目在中央别墅区有很好的投资市场，另外我们同时在我们自己做产品定位的时候我们定义为第一居所，这也是我们对区域的认识而产生出来的。我们认为中央别墅区已经不再是原来的乡村别墅的概念，随着周边空港物流的发展，包括新国展的进入，包括正在规划的商务区，也不会像以前那样，也不是以前那种生活方式了和设备形态了，随着机场周边的整体规划建设，逐渐变成我们北京比较发达，或者说更加现代化、更加城市化的区域。我们看在国际上的发达城市，机场周边应该说是城市的第二中心，它为周边人群提供的是更加城市化和更加现代化的区域，不会是一个相对比较安逸或者安静的环境，这是我们认为不太一样的地方。
略显中庸是为了成就经典
对于我们的产品来说，基于以上的分析和考虑，我们在产品定位之初，定位为第一居所，另外在设计方面我们沿用刚才柯总说的，作为经典的项目，或者是相对比较传统的产品，经典主要提心在它的建筑设计和平面的功能分区，包括立面分合，相对于以往的别墅创新来说，表面看不是说非常的突出，可能很多的别墅建筑风格都是很强烈的，像地中海风格、北美风格啊，德式啊，都是很突出的，因为我们也有简单的信息对外发布，从我们的产品形式上和建筑风格来说，我们略显中庸，但是这种中庸是基于一种经典的考虑，可能在五年、十年以后，这种产品不会因为市场风格的变化而带来落伍啊，或者落后潮流的问题。
另外就是精致，主要提心在我们整体的规划，园林景观，包括我们对交通组织的设计，另外我们的容积率在0.35，很低，总体道路交通占10%以内，这说明我们把更多的公共区域变成我们的园林、绿化、景观来提供给我们的客户，使共享空间变得更加优质、充分，而不是被那些必备的配套设施所占用。在产品方面我们下了很大功夫，并且有很强的竞争优势。我们在去年10月份以后，我们有陆续的产品信息进行了发布，已经开始引起周边区域客户的关注，目前来说市场反响还是相当不错，并且对周边的项目，至少我们了解是有一定的竞争和冲击力。刚才也没有给大家介绍我们的项目，只是简单说了两句，现在顺便拿我们的项目给大家做一个介绍。我们开发的棕榈滩项目，总建筑面积30万平米，目前准备推出的是一期，178栋，容积率0.35，地上两层，总价500万到600万左右一栋。我们项目已经开工，第一批交房在2007年初，3月份左右，会有一批现房交付使用，大致项目情况基本就是这些，如果大家还有什么了解的还可以进行交流。
精装修不是交房条件而是服务
关于棕榈滩项目是否精装修我们内部也探讨了很长时间。对于我来说，对于这个问题我持相对保守的意见，原因很简单，精装修是提供给客户的附加的概念，做与不做，就是这个服务是否被客户接受。我前期的出发点是想作为一个额外的服务提供，在我最终兑现的时候，可能得到的不一定是被认可、被接受，如果把产品剥离开，会觉得给产品带来了负面影响，那么精装修就面临着比较尴尬的情况。
精装修是大趋势，就目前来说是个发展方向、发展趋势，只是就我们棕榈滩项目来说，中央别墅区有它的特点我们也针对市场的情况，包括客户的反馈做了一些调研工作，应该说两种声音一半一半，一方面中央别墅区有很多的投资者，一方面有很多的客户就居住在这个区域内，在家不用出去打工、讨生活，比较安逸，有经济实力的太太、小姐，他们很愿意，并且很有兴趣做这一块的工作，他们把这个作为他们生活的一部分，或者消遣、爱好。这一部分客户更多集中在第一居所的客户，他们又愿意住进去，开发商提供精装修，也节约了成本，开发商提供了配套、家电、家具，开发商做出来也比自己做价格要低一些。但是我们也不能把好事做成坏事，这是精装修问题的关键所在，所以最终我们探讨的结果是什么呢？
精装修不作为一个交房的最终条件，而真正作为一个纯服务条件去提供。本身我们有精装修这项服务，我们会给他相应的标准和展示，但是从销售角度和卖点上不作为卖点来提倡，这是我们内部经过探讨所得出的结论，我个人认为，这样做相对来说取了中庸之道，比较符合目前市场。
走在别人之前的就是创新
我理解的创新，并不是一个特别的，或者说完全与众不同的，或者说别人没有的，我觉得所谓的创新应该是，第一不是照搬、照抄，第二是在同等的水平或者基础上的适量的提升，同时又是结合自己项目和市场，结合最好的、最适合的，这是我对创新的理解，如果单纯的去考虑稀缺性或者说独特性，我觉得它是不可能独立存在于市场的客户需求之上，创新不一定是很大的改变，可能是在别人走出50步的时候，你可能走出55步，这就是创新，这是一个深度、高度的概念，这是我对创新的理解。因为本身我是做项目的，对于关注别墅项目肯定关注竞争项目，对于同价位、同档次的别墅，这是我比较关注的，单从个人角度来说，因为我们公司是跨省市的房地产公司，在北京、重庆都有项目，目前也在寻找着新的项目，目前对于我个人比较关注的项目，就是要有比较特殊性的，我对于开发理念和经营手法都比较好奇。这对于开发商的要求是非常高的，房地产要防止它变成矛盾的项目。
