北京原创住业房地产开发有限公司柯佳延 我是北京原创住业房地产开发有限公司的柯佳延，主要代理的项目是壹千栋，这个项目去年已经陆续推广了，这个别墅对于奥北也有一定的影响。
别墅区一定要有门槛
别墅区一定要有门槛，而这个门槛至少是别墅一类，这样才能变成同一阶层的区域，总的来说，别墅是豪宅再升级的产品，又跟豪宅不一样，别墅本身是在较远的地方，环境比较好，有一定的自然条件，这种自然条件不可能再失去，所以买别墅的人一定买得起市区豪宅，原因是他要过自然的生活，买市区豪宅的人也不会买别墅，我们也在探讨，我们壹千栋的客群是否和星河湾有冲突，实际没冲突。
我们的“壹千栋”
我们壹千栋，实际上我们在春节前就开盘了，因为有一些原因没有做很隆重的开盘仪式，很多业内人还觉得这是新盘，因为今年只是刚开始走的第一年。另外谈到今天的主题，我觉得区域是很大的关键，今年在奥北那个位置会形成一个区域，这是奥北几个项目相加的数量来说是看好的，今年是奥北和中央别墅区这两个地方的竞争，对于区域来说是这样的。对于别墅的创新形态，对于别墅这个产品实际不是创新，实际是在找一种经典的。
去年一直在探讨什么样的别墅风格是最适合的，经过市场的考验，比较现代型的别墅在市场上认知比较欠缺，这方面我们也做了一些分析，像国外比较现代的独栋建筑需要有比较大的空间，因为立面变化比较少，所以需要比较大的体量，如果一千平米、两千平米做现代别墅是很经典的，但是如果一二百平米做创新的别墅，因为空间感没有办法做出来，那还不如回到经典别墅的方式。壹千栋这个别墅项目之前也酝酿了五年时间，找设计师也找过国内的，后来不行，就请了国外的设计师，就做了美国这几年比较好的户型。主要的差别是在细节的部分上面，还有选材方面。我们虽然一直在谈创新是不是最好的，但是对于别墅产品我觉得还是要做比较经典的，这样会好一些。
一开始我们接这个盘的时候也觉得这个盘很大，壹千栋，按照亚北别墅销售项目来看，至少要卖七八年，或者十年，当然我们没有接触到这么长的项目，对于一个项目不可能从第一年做策划到后来十年的市场预测都可以，这不大可能。我们卖的过程中，很多客户是因为看到你规模大才来买，因为以前小的别墅项目，配套设施不好。我亲自谈过几个客户，他们说因为你的规模大，至少物业费收得回来，规模大的话，要把产品做精致那么相对比较困难，因为规模大那么资金压力也大。
从去年开始谈定制，到现在产品的供应，有一个口号，就是把第一次买别墅和最后一次买别墅的都涵概到我们壹千栋社区里，因为我们也会有一千平米的别墅，也会有两千平米的定制别墅，总的来说，虽然看起来一千栋挺多，但是我们随便比较一下社区的公寓项目，豪宅公寓项目也会几百套，总价来说没有太大区别。虽然看起来占地2400亩，建地面积不到40万，所以建筑面积小，人口也比较少，所以高端能够保持下来。另外还有一个好处是配套比较容易做。现在也在考虑在别墅区里做一个酒店，如果单纯只是一个小会所，本身使用者就不会多，就很难经营很难维持下去。今天来也是想看看格拉斯小镇的开发商，想跟他们探讨一下大盘，因为他们是4千亩地，他们套数肯定更多了。我们也在思考，除了亚北这么大的供盘量，周围还有这么多项目出来，这么高端的别墅项目群到底有多少，现在销售情况虽然好，但是我们还是要密切关注。因为现在的别墅动不动七八百万，还有两千万的项目，这些客群是占少数的，大盘有大盘的优势，也有大盘的缺点，因为毕竟会有很长的路要走。我们壹千栋项目在五年内预计完工，甚至销售完毕，我们这个销售压力还是很大的。
50%的客户需要精装修
50%的客户需要精装修，因为我们的房子是钢结构，也考虑过精装修，但是为什么没有精装修呢？就算把样板间做的再好，可能是按照样板间部分去做，因为别墅面积比较大，会有几个房间不会按照我们设定的方式来用，比如这是主卧室，他可能不这样用，那么会带来修改，这样中间环节会太久，壹千栋采用的方式是，我们提供装修服务，但是我们不会装修完了再卖，这需要双方都成熟，买家也要成熟，如果买家不成熟，那么他想得到的装修方式都让开发商来提供，这样就很难达成一致的观点，如果你要买一个精装修的房子，那么你就要放弃掉你原来认为最好的东西，要往中庸方向发展。从我们实际卖的情况来看，很多客户都要改，比如我们设计一个车库，而他们要两个车库，当面积达到几百平米的时候，那么客户不会按照开发商设定的房间作用来做。而对于客户，他希望要精装修，但是这样的精装修对于开发商来说很难做到，如果按照每个客户的个性化来做，几百套家装，开发商很难提供到。对于别墅提供装修服务，我们认为提供精装修是比较理想的做法，因为里面的管线只有开发商知道，所以由开发商提供装修是最好的方式。
别墅创新需要因地制宜
别墅的创新，对于地产来说每年要有新的投资，要创新，现在这种创新，把原来比较注重表面的符号化的，所谓的过分强调什么风格的，应该把它回归到比较接近自然，就是怎么样跟自然去结合，这是比较重要的。我们现在说的风格，中式、欧式，这都没有错，只是在什么位置结合什么样的产品。在南方有很多江南园林，做得非常好，卖得也非常好，这也是根据每个地方的性质，比如北方做所谓的园林式，我感觉不太适合，因为在户外待的时间不多，因为气候的因素。不同的风格要与地块相结合。像长城脚下的都市，地大，做不同的建筑，单个建筑就是一个景点。如果我们探讨别墅市场的创新，应该结合地块，与自然环境紧密结合，这是比较理想的方式。
