由中国国际贸易促进会建设行业分会房地产促进会、中国实用型住宅研究中心、国房地产业协会经济合作委员会、搜房网主办，搜房资讯集团承办、中国指数研究院、中国指数系统协办，中国住宅策划代理机构100强、中国100家主流媒体提供支持的"中国实用居住主张"高峰论坛11月9日在人民大会堂山东厅隆重举行，房地产行业专家、学者、以及来自全国各地、二十多各城市的十多位发展商代表等业界资深人士分别从市场的角度和建筑设计的角度进行专题报告。以下是清华大学教授王洪先生的精彩发言：
王洪：各位领导、来宾，业界的朋友们，大家上午好！今天应搜房网和其他主办单位的盛情邀请，就实用居住这个议题来发表我自己的一些看法，非常高兴有这么一个机会，我跟大家一块来探讨。实用，刚才莫总、潘会长也已经非常清楚的提到了，应该是贯穿我们整个房地产里居住房屋的建设，又是重中之重。我们学建筑设计的都知道，实用、经济、美观，这是我们三大要素，各个房屋定位不同，各有侧重，对于高端的，满足高收入家庭的住宅，可能美观、实用、经济，这也是考虑之列，但不是主要的考虑，对于大多数的中等收入家庭，应该来说就是实用、经济、美观，对中低收入的家庭考虑的更多应该是经济、实用，所以无论各种层次的居住者，都少不了实用，实用是非常关键的要素。什么叫实用的住房呢？大家比较关注的，应该是大家能够支付得起的住房，购买得起、支付得起的。大家现在对房价都比较关注，对房价价格快速的上升很敏感。
这几年房价的涨幅普遍比较高，应该是某种程度上，我们国家这几年经济大幅度发展，实力有很大的增加，也是很多个人和家庭口袋里有钱了的一个标志，国家没有钱、个人没有钱，房价怎么涨得起来，这应该是我们成功的标志，但是另外一个方面，大家也应该注意到，房价如果涨的太快，也有很多不利的因素，我们要清醒的认识到一些主要的，比如如果房价涨的太快，我们货币也升值，我们的劳动力成本也增加，那么我们国家竞争力，在全球经济一体化的大环境下，可持续发展的能力就会遭到伤害，房价一个是老百姓比较关注的，政府部门，包括社会各界也是非常重视的，这事关我们国家整个经济竞争力的重要方面。即使是发达国家，如美国、日本，包括香港，也很害怕资产价格涨得太高、太快、劳动力成本太高。当年东南亚金融危机之前，像新加坡，价格涨幅也很高，20％多，政府非常担心，因为计算成本时，都是综合成本，很多政府、高管人员就不会投资到新加坡，像我们现在中国，原创品牌不多，很多行业不享有技术垄断，在这样的情况下，要清醒认识到它的弊病。
那怎么样才能让大部分人有房子住，买得起房子，我觉得一方面要控制成本，成本这个要素跟当前的房价没有之前关系，因为主要是受当前市场上供需两方面决定的，应该说成本和房价没有直接关系，但是长期来说，房价和成本有直接关系，因为现在生产出来的房子是前几年的决策，是前几年房价比较高、成本比较低的时候，大家才会一窝蜂盖房子，因为利润高，现在供需情况怎么样呢？长远来说，成本跟价格是有直接关系的。大家想象，在价格很低成本很高的市场环境下，开发商都是追求利润的商业机构，价格很低成本很高谁会去盖房子呢，谁会其做赔本的买卖呢？所以要控制成本，怎么控制呢？当然在材料方面，但是空间是有限的，更多是土地成本的控制，另外还有很多的税费，只有成本降下来，对于长期来说，价格才会有低的可能。
第二个是政府的调控要保证有足够的供应，要知道市场上的需求结构是怎么样，能够供应满足各种层次的需求，政府一方面要使市场透明度提高，另外政府导向也是鼓励建中低价的房屋，通过税费、政策、优惠，让这样的供应成本低，效率高，也有一定的利润。新加坡也是这样，房屋价格太高，就想办法提高供应，但是提高工艺跟市场来说有个滞后，要对市场的周期和其他因素都要考虑，因此政府的调控，在房价比较热的时候，应该是反向的关系，市场比较热，开发商比较热，价格涨的比较高，大家觉得有利可图，这时候政府有要反向操作，想办法让市场冷静下来，通过各种方式。如果市场趋向于疲软的时候，大家还没有意识到的时候，政府应该采取刺激的措施。但是这方面来说不是很容易做得到，但是应该是我们追求的目标。
如果我们能够保证有足够的供应，成本能够得到有效的控制，我们房价长期来说就是比较稳定，或者稳中有升的局面。现在房地产界比较注重开发和开发成本，不太重视维护何伟户成本，实用来说，除了开发成本，还要注意维护成本，另外只注意房价的炒作，这很多人追求，而不注意租金回报，好像用古时候的一套来炒作房地产，是非常有害的，因为现在很多抵押贷款、开发贷款，这对中国金融安全都是有害的，所以少一些炒作，多一些实用，多一些实在，形成内容统一的，内行比较多的开发房屋建设，这应该是我们大力提倡和突然追求的一个方向。
什么叫实用？就是可以买得起，可以租的起、支付得起的房子。实用住宅要追求的，就是要结合实地，因地制宜的房子。比如在冰岛，因为天气比较寒冷，很多都是结合当地的气侯条件，很多都是在地下，包括加拿大的蒙特利，有很多的地下建筑，这结合气侯条件。还有尽量实用当地的材料，比如我们西北的窑洞，这最大程度保留它的地貌，这也是比较适用的，是节约能源的建筑，能够最大程度保存生态这样的建筑，包括云南掉角楼，也是结合当地环境和气侯条件的因素，这是实用的建筑。
实用的建筑不一定是豪宅、天价价位的建筑，我们搞建筑的都知道，建筑大师罗科夫等设计了很多住宅，就是追求的简洁、明快，也是内容和形式主义，内部简洁明快。你看我到一些富裕的家庭去看，有一些先富起来的一家，里面装修都是贴金的，卫生间里面有些都贴金，这实用吗？夸张，很浮华。有的装饰很隆重，本来层高不高，还搞吊顶雕塑，很烦琐，这也不很实用。并不一定这样才很好、很充实。实用的住宅是结合实地的，因地制宜，是节能的。现在来说，住宅不单本身的设计要满足市场需求，要考虑到成本，哪些不适用可以举一些例子，现在大量建在郊区的房屋，没有考虑到交通的便利条件，这也是不实用的，简单来说，就是个卧城，造成大量单向交通，交通很拥堵。我看了一下，都市基本是早上从城外进城，另外一个方向就不是那么拥堵，下班，从城里往外走，这样时间的浪费、能源的浪费，以前都说北京一天能办很多事情，现在来说一天能办成一件事情就不错了，很多原因都是因为交通的问题。所以我们要追求、生活和工作在大体上平衡，如果重工业，我们要强调污染问题，如果文化、生活性的，我们要追求大体平衡，在交通方面，配套要齐全，有的没有配套，也很不方便，这也不适用。
楼房盖的很好，没有环境、没有配套设施，这个房子就卖不起价钱，也是不实用，包括城里盖的一些房子，密度是上去了，但是没有注重交通的承载能力，你说盖那么多楼，几十层，但是路面没有相应的扩充，人住在那里，工作在那里，就意味着交通流、车流，这很多情况下都没有考虑。是不是节省了成本呢？表面看很小的地盖了很多的楼，但是停了很多的车，进出很不方便，这造成了巨大的浪费，很不实用。比如我们北方地区，追求写字楼，包着玻璃，很好看，但是是否节能呢？实用吗？不见得，也不是很方便，比如清洗等等，成本很高。另外北方很多的住宅追求水景，很豪华的住宅区，这可能，因为成本比较高，物业费比较高，有财力支持，而一般得住宅搞很多的水景，不经常维护，那是死水，这不单是好的环境，都是躲避的环境，所以应该讲你这是什么层次的，应该实事求是，应该良性循环。有一些追求是形式上，没有强调实用。所以应该各种层次住房都要追求实用。
刚才提到实用首先是能够住得起、租得起的房子，我们要有一个好的环境建设、体制的建设，甚至我们谈的比较多的，我们住房金融怎么来让大家住得起、租得起房子，现在大家都比较忧心，住房跟其他商品不一样，衣食住行，这是人类跟水和食品一样，必需品，完全靠市场，政府要尽量靠看不见得手来调控，尤其是房地产的市场，透明度在发达国家来说，也是不高的，透明度不高是什么意思呢？是它的效率比较低，市场往往失灵，需要政府用见得着的手里干预，我们现在是建和谐社会，追求长期稳定的发展，我们不希望看见有人流浪街头，我们现在社会发展到这种程度了，不希望有人流离失所，所以我们应该帮助政府，来满足大家都有房子，当然不一定都是买得起，也要租得起。我觉得政府尽量要靠看不见得手来调控，地价上去了之后，政府所得的收入应该汇集起来，用民主的方式来补贴这些低收入的家庭，经济适用房的建设，可能在目前的情况下，也许是必要的方式，现在情况也可以看出来，现在社会诚信体系没有很好的建立起来之前，大家收入的来源、汇总也不是很好的能够统计的情况下，使用经济适用房的情况下，往往建出来的房子没有真正流到困难的家庭，民主的方式可能能够避免这方面的弊病。
现在经济实用房分给一些家庭，到底政府补贴你多少，代价成本看不出来，不很清楚，所以我们拿钱汇集起来，用民主方式，这样市场比较透明，这样又有经济适用房，又有廉租房，那么就让市场调控价格，政府通过土地出让金返还到困难家庭，让他们来租房子或者买房子，这样市场上的价格不会造成混乱。你会说，他给了他补贴，他不买房子，干别的，这可以用政策来实现，必须来买房子，政府补贴你是满足你的基本需求，对于不负责任的个人和家庭，就不会去补贴。包括住房金融方面的发展，也应该是这样的一条思路，社会成本最低，资源能够得到最大程度的有效配制。你像蒋家，他们在纽约就有豪宅，蒋家当权时，家族很大，到晚年，很多子女，甚至孙子、重孙这一代很多不在身边，不当权后，来访的宾客也少了，没有必要住这么大的房子，所以搬出去了，对他来说，当年是适用的，以后不适用了。
不适用了住在这里，也不划算，光交房地产税都交不起，一个是没有必要住这么大，第二要交很大的成本，即使他有钱也觉得不划算，当时宋美玲把豪宅卖掉了，这样资源就有效配制。现在买个十套、二十套，不突出也无所谓，这样有的人有房子住，投资了很多房子，维护成本不高，但是很多人没有房子住，也租不起房子，这资源就没有配制好，这没有一个社会机制来把他的多余资源吐出来。政府调控，对于中低住宅时，要用政府来引导，最大程度实用市场机制。现在我们这方面也要注意。你看现在盖了很多房子，盖了不少了，还是不够，刚才会长也算了一下，按照城镇化发展、经济增长，缺口还是很大，同时也要看到，很多地方空置率很高。不满足需求的，或者大家觉得不是物有所值的，这都不是实用的。
我谈的是这方面有关的想法，我想通过大家的探讨，大家也都是业界很有经验、资深的专家，我们目标就是要保持我们国家的住房的建设，动作强调实用，能够对我们国家长治久安，实现和谐社会，同时又赋有活力，国富民强这样的社会，来贡献力量，我就说这些，谢谢大家！
