五合国际：风格多样化 开始新探索 板块化明显
回顾2004年北京的别墅市场，五合国际建筑设计集团副总经理严涛总结认为，2004年北京的别墅市场，其特点主要表现在三个方面：
一是别墅风格多样化明显。严涛认为，由于以前人们对别墅建筑形式的注意相对较少，2004年人们开始更加关注别墅的建筑形式。他强调，建筑形式并不等同于建筑风格，建筑形式是长时间形成的结果，风格则相对受时间的影响较弱。在2004年甚至是以前的几年，北京的别墅就建筑风格来讲，主要有欧陆、北美、希腊、罗马等，这些风格到了北京，大多是建筑形式的移置。而2004年，北京市场上出项的别墅项目则更多的表现为风格上的多元，别墅风格“综合化”的特征比较明显，诸如瀛海名居、纳帕溪谷的地中海风情；温哥华森林的加拿大风情；顺驰·林溪的乡村风格等。
二是开始注重别墅的新探索。这主要表现在两个方面，一方面是更加注重对别墅新的建筑立面形式的探索；二是对中式别墅的探索。严涛认为，就2004年北京市场上出现的一些中式别墅而言，诸如观唐、易郡、运河岸上的院子等，这些别墅项目大量采用了中国传统居住形式符号和建筑符号，在建筑空间上有了大胆的探索。对中式别墅的大胆探索，充分表明中国民族化情结的回归。而对另类别墅的探索，诸如运河岸上的院子，则更加强调地域性，运河岸上的院子选址在运潮减河河畔，秉承运河地脉的规划构想，一条横向主水系与三个纵向森林带将社区整体进行空间划分。中式别墅在总体建筑风格上，采用中国传统建筑加适量现代元素，体现“四合院”、“院子”、“胡同”的概念。严涛说，中式别墅与目前京城市场上流行的洋别墅的最大区别在于，在其产品的设计中把传统的中式建筑风格和元素运用进来，较多地采用街巷式布局、庭院式空间等。严涛甚至断言，中式别墅将成为今后的发展方向之一，他认为，随着国际交往的深入发展，以及中国人民民族自信心的增强，今后别墅的本土化是一个重要的发展方向。
三是来源更加广泛。严涛认为，别墅风格不应该以血统来分，以往，别墅风格除来源欧陆、北美、希腊、罗马等外，2004年，别墅风格的来源打破了人们以前一惯倾向欧陆、北美的传统，来源更加广泛，以往不太被看好和公认为好的风格，如日本风格也出现在北京市场上。
四是项目做得更加精致和纯粹。一些著名别墅项目，如碧水庄园三期、紫玉山庄、玫瑰园、碧海方舟、东山墅等，都在项目的景观环境、建筑规划、品质内涵上进行了更深的挖掘，高端项目景观的稀缺性和不可复制性更体现了别墅的优势。从单纯的满足居住功能到成为休闲、娱乐、社交的重要场所，别墅的功能发生了一些变化，别墅做得更加精致和纯粹。
五是板块化集结特征明显。由于自然环境与交通条件的限制，造成了京城别墅板块化集结特征比较明显，在北京出现了几大有代表性的别墅板块，如西山板块、潮白河板块、温榆河板块、房山板块以及通州区板块等。受板块周边环境、市政配套的影响，2004年，各板块别墅档次明显，诸如西山、潮白河、温榆河等板块的别墅项目档次相对较高，而如房山等板块的个别别墅项目其档次则相对较低。
六是城市别墅成为市场补充。2004年，在北京四环内出现了一些以“城市别墅”为宣传口号的别墅项目，诸如东山墅、阳光上东二期滨河花园、万城华府等。严涛认为，“城市别墅”作为一种特殊的别墅产品类型，其优点在于其交通便捷、周边配套较好、往往还有更好的景观，“城市别墅”的出现完全是市场差异化竞争的结果，但由于受土地资源的限制，以及别墅本身作为高档住宅产品的特性，“城市别墅”不可能成为市场的主流，仅仅只能是一种补充产品。
华高莱斯：更强调品质和环境 南城别墅异军突起
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司认为，2004年，对于北京的别墅市场而言，无疑是极为特殊的一年，出于宏观调控和保护土地的考虑，国家在金融和土地政策等方面采取了一系列的调控措施，而且与以往政策的出台不同，这次调控不但直指土地供应的源头，而且相关政策基本上是成体系、组合出击，特别是突出强化了对高档住宅开发的宏观调控，“8·31”后经营性土地只能进行招拍挂等渠道的取得，更是收拢了土地开发的释放渠道。这些政策面上的因素无疑在冲击着别墅市场，但2004年北京别墅市场的表现，却仍然可以用活跃二字形容，显示了市场的强劲。
回顾2004年的北京别墅市场，市场整体表现出以下四个特点：
一是更加强调品质和环境
对于别墅等高档物业而言，居住品质是客户最根本的需求。2004年以来，开发商进一步拓宽提高别墅物业居住品质的思路，不但更加突出别墅与自然的融合，如亚北的温哥华森林，开发商本着尊重自然、与自然共生的原则，以近万棵30年树龄原生树为项目最靓的特色，力求营造“将别墅轻轻放在森林里”的居住梦境；房山的提香草堂，定位为高尔夫滨湖别墅，社区周围有30多公顷的高尔夫球场以及10万平方米的观光农艺园，为客户提供了不可多得的居住环境。此外，开发善更加关注对别墅产品细节的雕琢，通过对别墅产品细部的精雕细琢，为客户提供了独特的居住价值，这突出表现在更多项目对别墅的特色及精神内涵的挖掘上，比如对别墅微地形、室内空间、前庭后院等的细节处理。
二是销售形势普遍良好
从2004年北京的别墅市场表现来看，销售形势都比较不错，无论是传统的别墅区域，如亚北、京顺路沿线，还是别墅的新区域房山等，别墅项目都有着比较好的销售记录。别墅热销，其主要原因有二：首先，别墅项目开始更加注重产品定位，项目定位更加科学和准确，别墅更加注重品质上的打造，产品更加有吸引力，性价比更高，因而也对客户有更强的吸引力；其次，由于今后几年别墅用地供应将减少，不少客户认为，别墅用地减少将导致别墅开发总量的减少，未来价格可能提高，在这样一种心理预期的作用下，一些客户选择了这一阶段购置别墅或者换新别墅。这是别墅市场销售不错的重要因素。
三是产品创新——中式宅院的推出
2004年别墅市场上最为显著的一个特点，就是开发商推出了一系列中式别墅。代表项目有观唐、易郡、运河岸上的院子等。中式别墅的推出，代表了别墅居住理念新一轮的尝试，这是因为，对于北京的别墅市场而言，一开始就是从欧美风格做起，长期以来也一直以欧陆、北美风格为主流，缺少对中式宅院居住价值的挖掘。在北京目前已经将欧美别墅演绎得将近极致的情况下，中式别墅的适时推出，不但迎合了客户求新求变的心理，而且在某种程度上也反映出新一轮别墅开发商对别墅这种高端产品新的思索，而之前成都等外地省市所推出的别具一格的中式别墅，以其独特风格不但吸引了大量眼球，而且市场表现极佳，这在某种程度上也加强了开发商对中式别墅开发的信心。同时，我们认为，中式别墅代表了未来别墅发展方向的一个分支，有着比较大的市场潜力。
四是南城别墅异军突起
一般公认的别墅开发热点区域，主要集中在北京东北部地区的京顺路、机场路、温榆河、潮白河沿岸、亚北区域以及近两年兴起的西山等板块。但目前的北京别墅市场格局，已经是四面开花，表现最为突出的是南城项目的异军突起，南城从东南的亦庄到西南的房山，别墅开发渐成气候。2004年以来，南城的瀛海名居、龙熙顺景、大宁山庄、青龙湖Townhouse、提香草堂等项目纷纷入市，显示出了南城非常强的后发优势。同时，这些产品在产品诉求上也不是以低价格取胜，而是通过产品的塑造、居住理念的创新等，进一步提升了居住品质。分析南城别墅逐步走强的原因，主要有四：
首先，“此南城非彼南城”，通常所说的南城，主要是指前门大街以南到南三环和南四环沿线的区域，这一区域由于北京的原住居民比较多，同时，外来的高层次人相对较少，因而区域价值还不太高，而这些别墅所处的南城，基本在城市的郊区，与原住居民有一定的距离，受传统南城的影响小。
其次，随着五环路、六环路的逐步修通，以及放射状高速公路的修通，南城的交通条件有了很大的改善，交通的改善拉近了南城与城市各商务区之间的距离，从而吸引购房者前来购买。
第三，价位优势，由于传统的影响，南城的地价相对要便宜一些，因而开发成本比较低，有一定的价格优势，价位的巨大差距吸引客户前来购买。
第四，也是最重要的因素，2004年南城开发的别墅在产品品质、居住环境上都非常下工夫，所塑造的产品与其他区域不相上下，甚至更高，性价比的大幅度提高，客观上也增加了南城项目的吸引力。
北京中原：
3年别墅市场突变
2002年：Townhouse是主流
自从2001年Townhouse开始在北京市场上出现后，2002年北京就迎来了“Townhouse年”。从2002年起，“汤耗子”已经成为很多人在郊区置业的选择。2002年全年的北京别墅市场中，Townhouse产品占到了七成以上。产品的主流是欧美风格，当时的单价多集中在5000—7000元/平方米，分布的主要区域在北部、东部和南部。
2003年：低密度住宅受关注
2003年，从SARS开始，北京的低密度住宅市场便引起了业内人士的普遍关注和探讨。2003年北京的别墅市场中Townhouse产品占了46%，比2002年有所下降，主要分布在大兴、昌平和南城。总体来看，2003年顺义、昌平属于别墅开发热点区域，西山板块的热度也在上升，密云、怀柔等旅游度假别墅表现突出。
2003年的别墅大致价格情况：
区域 售价（元/平方米）
北部、东北部区域（机场路沿线、温榆河和潮白河流域） 11000—25000
西北部区域 10000
南部区域 4000—8000
2004年：别墅市场呈3大特点
2004年，别墅市场呈三大特点：一是联排别墅不再是主要形式，市场上的别墅产品以独栋或双拼为主要形态；二是别墅所在的位置也不仅仅集中在顺义、昌平等地区，而是向外扩散到密云、房山等更远的区域；三是别墅的建筑形式与风格有很大的转变，在2002、2003年，别墅建筑风格主要是追随欧美等国家的风情，而2004年的别墅主要倡导新四合院风格及赋予更多的人性化理念等。2004年别墅的整体均价在10000元/平方米左右。
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