目前房地产界所称的低密度住宅一般是指容积率在1.1以下的低层及多层居住区，在此范围内，按照国内外建筑规划的专业术语一般称为低层低密度与低层高密度。
在我国目前的住宅建设中，低层住宅一般分成两类，一类是以独栋别墅、联体别墅及低层连排式住宅（即townhouse）为主体的低层低密度住宅，其容积率一般控制在0.5以内；另一类是以密度较高的低层连排式住宅，及4层的上下户叠拼的联排住宅为主体的低层高密度住宅，容积率在0.6~1.1之间。按住宅设计规范规定低层住宅为一至三层，但叠拼的连排式住宅由于上户的入户只在3层，且目前的房地产市场中，此类住宅与普通的一梯两户的单元式多层住宅在类型上已被明确划分，它更接近townhouse的社区，因此本文认为将此类住宅划入低层高密度住宅，在土地资源稀缺的国情下，对房地产的开发具有很实际的参考价值。
低层高密度住宅很早就出现了，随着城市的产生，人口的聚集，城市内的土地资源缺乏，因而在古代的技术条件下自然产生了低层高密度住宅。历经时间的积累，在各种文化中都产生了极具魅力的居住建筑形式。从古罗马的庞培古城，到中东地区迷宫一样的内院住宅，再到中国江南那邻次栉比的水岸屋舍。都是与当地气候、风土及生活熔为一体的成熟的低层高密度住宅。Townhouse作为低层高密度住宅的一种，由于在节约用地、住户的标准化等方面特别适于迅速发展的城市，因而在工业革命后风行起来，并在上个世纪早期传到中国的一些沿海城市，最典型的是上海里弄住宅。二次大战以后随着大规模的城市建设，世界各地出现了许多以多层和高层住宅为主的大型居住区，一时成为城市居住的主要模式。但是人们很快便发现，这种超尺度的环境空间，使人置身其中感到压抑而失去自我，人们生活在象鸽子笼一样的居住氛围中，本应温馨亲切的家被抽象化和数字化，“家”不再有归属感、领域感及个性化。邻里交往消失、范罪率上升。从上个世纪60年代开始，许多国家的建筑师便在住宅设计中探讨人性化的问题，回归人类对“家”的感知，在解决居住的亲切舒适性与城市用地紧张的矛盾上，低层高密度得到了许多城市规划师与建筑师的倡导。
低层高密度住宅是尊重人性，以人为主体的居住模式，它利于建立邻里关系，加强社区的认同感及凝聚力。由于这种建筑模式的建筑与室外空间在尺度及形态上的亲和性，利于将建筑与景观融合在一起，从而创造丰富的过渡空间，从私密、半私密再到公共，形成多层次的人际交往空间，从而获得高质量的生活场所。
我国人口众多，土地资源有限，人均土地占有面积仅相当于世界平均水平的1/3，而人均可耕地面积仅占世界平均数的7%，因此住宅建设必须走可持续发展的道路，浪费土地资源的低层低密度是最不适合中国国情的模式。低层高密度及高层高密度都是可选择的方向。从国外的发展趋势看，越来越多居住在城市多层及高层住宅中的居民二次置业选择低层住宅，他们希望有老人及小孩的活动场地，接近自然。而低层住宅的宜人尺度和空间氛围、良好的地接性及与自然的亲近等都是高层住宅所不能相比的。目前我国的住宅郊区化已经成为一种趋势，因而低层高密度住宅无论在郊区还是在历史文化保护区的旧城改建中都会是主流之一。
低层高密度住宅在国内目前的房地产市场上主要以Townhouse及上下叠拼的Townhouse两种形式为主，前几年Townhouse被当作一种新概念在房地产界炒作，不顾这种建筑在我国早已存在了近百年的事实，没有从历史的发展中吸取经验，而是急攻近利地套用国外的一些简单模式，制造了一些水土不服的产品。可喜的是，近年来在设计人员及开发商的共同努力下，出现了一些较有特色的形式。
纯粹的Townhouse因为有花园又有露台而被称作“有天有地”，被认为是最舒适的低层高密度住宅形式。它每户独门独院，起居卧室分层，满足了部分追求别墅生活品质又没有足够条件的购房者，但它的问题也显而易见：首先是户型面积难以控制，为了提高建筑的容积率，除了减少建筑的间距以外，还得增加建筑的进深并增加三层的面积，如此一来单户面积要在200平方米以上，许多项目都不得不在250平方米以上，使得其客户群减少，并突显“有别墅面积而无别墅品质”的矛盾，为了降低单户面积，又保证容积率，许多设计采用了减少面宽的作法，甚至降到4.8米开间。如此一来大大降低了居室的舒适度，使户型设计不合理。第二，每排住宅左邻右舍像罐头沙丁鱼一样排列，户与户之间的噪音干扰及庭院内的视觉干扰都很严重，而中国传统住宅是非常重视私密性与围合感的，因而它背离了国人的传统生活习惯。第三，为了达到0.7以上的容积率，往往要缩小排与排之间的间距，许多项目的间距都大大小于18米这一避免对视的生活卫生间距，而Townhouse往往又都设有大的落地窗，从而加剧了前后排的视觉干扰。
针对以上问题，目前在设计中主要采用下面的方式来解决，即通过Townhouse单元的变异与组合来解决私密性问题；通过各种叠拼组合来提高居住区的密度并减少单个户型的面积，以下通过我近两年设计的低层高密度住宅项目对上述问题进行探讨。
一． 纯Townhouse的设计研究
1． 以下三个组合为较常见的Townhouse组合方式，a方案为最简单的组合模式，b方案为L型的单元，每个单元前面形成一个小的院落，使彼此之间有视觉的遮挡，但此方案所需户型面积及面宽较大，不利于提高密度。C方案吸取了传统民居的作法，每户增加了内庭院，形成很有趣味的私密空间，但也存在占地面积过大的问题。
2． 倚林佳园，设计中我们用错落的方式来增加户与户之间的私密性，每户之前的花园对着另一户的侧墙。凭添了一份围合的院落感。从而减少了左邻右舍的干扰。这样的排列还有助于打破单调的行列式，无论是建筑本身还是道路走向都更趋丰富，从而形成变化多端的园景空间。
3． 管庄新乡居住区，该设计用L型小院组合，宅基地15×15米，院落的大小约9×9米，建筑2层，这种尺度的小院在北京的古建筑中以及云南丽江大理等地的四合院中常见，尺度非常亲切怡人，每户完全的独门独户的感觉，私密感极强，院落之间，每条胡同具有浓郁的老北京情调，由于两排住宅之间才有一条道路，所以尽管每户的占地面积比一般的Townhouse宽一倍多，但总的容积率相近。
二． 叠拼式Townhouse设计研究
将两个复式住宅叠落起来，下层有花园，上层有屋顶花园，其条件自然较纯Townhouse为逊，但其优势在于既减少了户型面积又增加了容积率，一般最高可做到1.2与普通多层住宅社区已相差无几。由于日照原因，排与排之间的间距均超过18米。减少了前后的视觉干扰。早期的叠拼住宅如北京万科城市花园等基本是简单的复式住宅，无论是外观上、结构上都与传统单元住宅区别不大。近两年我们在叠拼式住宅的设计上作了一些探讨，取得了一些经验，以下分别介绍：
1． 倚林佳园，容积率1.25，层数4.5层。在设计中刻意强调每户的独特性，使之在形式上脱离普通多层住宅区，向Townhouse社区靠拢。具体采用了下列手法：第一，上下层住宅分开入户，取消传统楼梯间入户。从而强调了每家独门独户的感觉，突出其独立性。第二，楼梯设计强调开放性与地接性，加强上层住户与地面的亲近。同时避免对下层住户的干扰。第三，造型设计将每层不同的功能用房凸显出来，而不是象普通住宅那样将每户的立面相同，模糊其个性。以层层退台的手法减小建筑的体量感。使五层楼具有三层Townhouse般的感觉，极具家的亲切感及归属感。
由于该项目的容积率过高，与北京地区的多层住宅区一样，因而在总布局中难免捉襟见肘。但通过精心的设计，不仅未显拥挤，反而有浓郁的高档住宅区的感觉。该项目以比相邻地块的房产高出2000元的每平米单价，每套高出近百万元的总价迅速售磬。它的成功使这一类型的住宅迅速在北京的房地产市场走红，许多项目竞相仿效。
2． 珠江国际城，容积率0.9，4层、3层混合。设计上对倚林佳园进行了改良。针对市场的反馈，在上层户型上作了调整，第一减少了上户的面积，由三层变二层，从而减缓了上三层回家又要爬两层才到主卧室的矛盾。使户型大小与设计提供的条件相匹配。同时进一步将上下户南北分入的方式予以强化。并给上层住户提供了40平方米的可停车的北面花园，使之条件更为改善。
3． 泰跃房地产圆明园东门住宅区，容积率1.15，4、5层，这是一个高档的房地产项目，总结了前两个项目的得失，即下层户比上层户更受欢迎，但减少上层户的面积又使容积率降低。在客户调查中我们还了解到，有许多人喜欢该类住宅的环境但并不喜欢复式住宅，特别是有老人的家庭。因此设计上我们做了这样的改变：一、二层为复式，三层为平层，四、五层为复式或平层。为了改善上几户的条件，设置了电梯，从三层的平层户型开始，每户的面宽跨跃了两个下层复式户，从而减少了公摊面积，使一部电梯可服务4~6户，跨越8~10户。由于下有花园，上有屋顶花园，设计上为中间的平层提供了1.8×6米的阳台。该项目邻近园明园，在造型上以青砖灰瓦、木窗追求古朴典雅，玻璃和钢的应用，又使之充满现代气息。
4． 管乡新乡住宅区，容积率1.0，层数4.5层，设计上着重研究了如何减少户型面积使之更适于工薪阶层。前述的几个项目户型面积都在170平方米以上，为了在不降低容积率的前提下，缩小单个的户型面积，将竖向划分为三户，即首层及二层的一半为一户，二层的一半及三层为一户，四层及四层半为一户。这样每户的面积可控制在150~170平方米之间，该户型紧凑实用，对于中间的一户，我们提供了车库平台花园，使之与上下户实现均好。
以上几个项目是笔者近二年来对低层高密度住宅设计所作的研究，除管庄新乡项目外，其它几个都正在实施式已建成。如何在更经济的户型上实现有特色的低层高密度住宅区，是一个非常有挑战性的课题，希望与业界同仁共同深入探讨。
