实际上我是2001年在北京做租赁买卖的，对北京别墅市场略知一、二，诸位都是精英了。因为我在澳大利亚是专门卖别墅的，所以我只能是拿这个做一些比较。我个人认为别墅是一定会涨的，就是说升值率一定是有的。首先从SARS之前，我在泉发找到的房子，非常好的别墅，我客户从加拿大回来，装修非常欧化的房子，很多人看了觉得一千多美金就可以租到。但是，SARS一个星期以后，那个房子翻了一番，从这一点来说别墅的需求量是很大的。但是，从我某种考虑，就是说在目前来讲，很多投资中国别墅的业主，他们期望值，回报率还基于香港人早期靠租金回报，而实际上回报分两块，一块是租金，我们叫正常的回报，还有一块是叫做资本回报，就是说实际上是升值了，这块在西方国家要大的多。在某种意义上来讲，北京别墅回报率大部分依赖于租金的回报，这是非常具有中国特点的，很快的。
但是，租金正常的回报是不稳定的，是根据国家的政策，贷款利率来走的。所以，我觉得北京的别墅还大有发展前景。前一段又出台了几号文件，土地又受到限制，别墅肯定会是越来越受到人们的青睐。而且，人们随着交通也在管制，也在不断的完善，觉得今年交通好象比去年交通稍微好一点了，有车阶级不断增多，人们的生活品质升华了，需要有私密性，有花园，特别是家庭。现在讲究人与自然的接触，就更有发展前景，别墅在北京还是有大力的发展前景。
我的客户基本上是国外的比较多，家乐福、摩托罗拉、西门子等公司，基本上在顺义那边，对外国人来讲形成了一个社区了，住别人的人一定是讲究社区的，他们要考虑周围住些什么人。他们要考虑社会氛围，我生活在这里，接触的周围人都有什么影响，这个在全世界都是一样的。其实不是政府说强制性我搬到你那儿，你就形成了，不是的。这完全是靠大家自发的，自己来做的。
昌平的别墅，当年科技园区那边也盖了一片别墅，也想搞别墅，我看了园林设计也不差，但是为什么没有接受呢？并不是政府想在哪儿做就能做起来，而是很多外部势力，和投资人认为这个社区将来我居住适合我，很多人住在那里，政府看到了就修一些辅助设备，慢慢发展起来了。但是，从某种意义上来讲，我去过顺义，前一段北京也在提这个事，叫睡城，就是只能睡觉，没有一些辅助设置。看咱们顺义做的这么好，但是没有娱乐的地方，有公共的，非常敞亮的，娱乐的地方，还没有超市。因为现在超市和以前的，像西单百货商场性质不一样，在西方国家是里面什么都有，里面又有生活方面，同时住的环境也好，就更形成所谓的这种社区群体，就更加成熟了，更吸引人了。
现在要欧陆苑那有一个商业街，那里生意非常好，我有一个朋友说那边的生意比兆龙饭店那边好，外国人都去那里。就是说这套设备对于一个别墅区来讲，是非常重要的。因为在美国或者是加拿大，或者是澳洲，现在的开发商，包括政府，都是先投入的基础设施，基础设施不是水电，包括交通、路、医院、学校，这些东西建好以后，自然那个小区越发展越大，而且价格不断提升。
是这样的，从亚洲金融危机以后，很多亚洲投资，移民到国外比较少了，由于美国经济也不少，一直在加息。到了金融危机后期，美国开始减息，刺激经济增长。美国到二十世纪末，99年到2000年期间，投资回报率基本上稳定在5－7％之间。从经济学来讲，7％是一个比较合理的回报数字。但是，我到了北京以后，我发现在2001年的时候，北京别墅回报率基本上还保持在10％。所谓的这个回报率是靠租金的回报率，而在美国或者加拿大这样的地区，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，我们叫投资回报，那是真正的投资回报率。在美国和澳洲、加拿大这些国家有一个规律，五到七年基本上房地产翻一次，也就是说房子价值涨一次，基本上涨一倍，七年是一个周期。但是，从我看到北京现在别墅涨幅率不是特别大，但也还是在不断的涨。因为另外一个角度，在国外盖别墅不是无限制的，因为政府限制很严格，有市政，有规划，北京由于原来太缺少了，现在市政又鼓励，特别多。相对来讲，从表面看长线投资涨的不多，但是租金回报率特别高，因为还是稀缺别墅，有家庭的，也经济收入比较好的，还是愿意住在别墅，有车，有交通，又有其它辅助的设施，比如说保姆，这个在国外都是很难得到的。
现在来看，在北京投资别墅的回报率还是很高的。 现在二手房的别墅价格也是不断的涨，上次所谓的南城，包括顺义那边买的房子也是这样的。所以，从某种意义上来看，一般现象来看，别墅还是长线投资，回报率还是不断的上升。租金主要是看地区，其实我个人认为，特别是别墅，还是分区域，分社会群体，如果社会群体都认同这个地区，那这就是供求关系的形式了，肯定是需求量大，物价一定会涨的，就是这么一个问题。但是，有的地区，像大兴，虽然政府一再强调，但是当某种配套设施跟不上的时候，那边的别墅也就是四、五十万可以买到的，但是不像顺义发展这么快。这是目前的情况，可能今后会发展更好。
其实是这样的，不管你买什么房子，现在从我的经验来讲，北京人还生活在以前的想法，很多人说我买了房子，其实社会规律已经不是这样了。澳大利亚一千七百万人口，澳大利亚每年房屋买卖的次数是全亚洲地区的总和，这么少的人口为什么买这么多房子呢？西方人的观念就是移动民族，搬来搬去，你买房子不管住也好，还是所谓的什么，就是投资，不管你是个人认为也好，不认为也好。因为房子不动产，全整个地球就这一个，不可再造性，不可以有重复的。所以，这个就是造成了房子的唯一性，房地产是不动产，人们买的时候只有这个。你想要这个房子的时候，不管是什么原因，只要有人不要了，就有人进去，因为只要有人存在，就有需要，就有产品。同样道理，别墅更稀缺，更少，盖一个少一个。所以，有了这个产品，有了这个东西，别人想要就得花钱去买。我们大家都知道不管走到今天哪个社会，货币是贬值的，一定要贬值，不贬值经济没有办法运转，去买相对来讲是升值的。
