中央别墅区最早定位叫做天竺旅游度假别墅区，最早是九十年代初，91年的时候是赴香港的一个招商引资项目。所以，你们发现天竺地区的别墅是很规矩的，所有的别墅是方方正正的，不是像现在很多项目一样，最后划出一块地来。它的地非常规矩，天竺的别墅平面图的话是方方正正的，包括现在所在地块和正在建的项目地块都是很方正的。最早的项目是以丽京为代表的，这是比较早的，92、93年就开始做了。最早的项目应该是以香港模式为主，是指它的设计方面，最早一批客户以东南亚、香港这边客户群为主。当然，也有当时小平同志号召最早富裕起来的人士。再往后到九十年代中期，像香江、欧陆苑等别墅出来以后，形式也有变化了，欧陆苑是以喜好的德格风格居多，欧陆苑是见仁见智的，有的人喜欢的不得了，有的人觉得不能接受。包括名都园在内，其实这个项目有的很杂，有独栋的，也有公寓，也有塔楼，可能就是两居室，就是七、八十平米，这样的房子也有，甚至板楼都会有。到最近三、五年又出现了一些新项目，其实莱蒙湖应该算是第三类，包括现在的丽高，包括优山美地，包括将要出来的英才。最近出来的项目，可能它的范围会更广一点。比如莱蒙湖，对外主打的是别墅，但是差不多有一半是连排别墅，英才打的是独栋。中间聚集了三十几个别墅，这中间可能是含了香江等别墅，但是严格说天竺地区这一块，我们算了一下大概是十一个项目，加上英才在内。所以，从这里面可以看出来，实际上别墅相比较发展来说，它还是很稀缺的。我印象91年，92年开始做第一个项目到现在2004年，12年的时间，在天竺这个地区有十一个项目，可以说平均起来一年有一个项目出来。但是，从91年到现在，这十几年，世界五百强到目前为止进来了一半。所以，这边的需求量还是非常大的。
应该说越往后，越到现在为止，建筑形式越来越现代，越来越好了。举一个最简单的例子，从内部到外部都有变化。最早别墅是香港别墅翻版过来的，大家很清楚香港是一个寸土寸金的地方，恨不得有土地的地方都盖房子，所以最早的别墅密度都很大。除了自己的花园之外，除了路之外就是房间了，楼间距很近。第二个有些甚至不太符合北京的生活习惯，比如说没有暖气，全部用中央空调，冷暖中央空调，但是大家知道冬天北京很燥，用中央空调会差一点。包括装修水平也会差一些，据我所知道现在老的一些项目，现在二手房也有在卖的，住户进去会把里面全部重新一遍，重新装修一遍，新的项目不会有这个问题存在。包括现在科技也发展了，包括精装修水平，包括洁具都用最好的洁具了，包括中央空调，包括采暖。
包括对外面来说也不一样，其实最早项目里面丽京算是对园林非常赞同的项目，大家可能公认的水景做的非常好，它的树都很粗了，起码有十几年了。
我想补充一下，大家说的是天竺地区的投资潜力问题，其实大家可能会有一个问题，为什么天竺地区别墅投资潜力那么大。我们可以反过来说，天竺地区别墅很贵，最便宜也是三、四百万，最贵也是上千万，它的租金回报现在应该不会低于百分之十，换句话说，它的每个月出租的租金少了说应该是三千美金，多的应该是七、八千，上万美金。大家可以想象一下，能够出的起三千美金以上的，甚至上万美金的人是什么样的一类人？那么，是不是国内人士，是不是北京人士，我觉得绝对不是。那么北京的人士，国内的人士，每个月出这么高租金租房子的话，他百分之百会买房子。那么，什么人租房子呢？是那些能够出的起这么高租金的人，但是又不能够去买房的人。就是现在在北京工作的，不能确定什么时候回国的国外人士，这些国外人士可能是外籍的华人，他们不能确定什么时候离开北京，所以不能买不动产。
有的公司要求不能买房子，是去租房子，有一定的租金回报给他们。这些人买房子到什么地方去呢？大兴环境太好也不能去，这些人不是来玩的，是来工作的。他们至少一周上五天班，他们大部分工作地点在CBD，CBD周边最近的别墅是他们的首选，我不敢说天竺CBD是最近的，但是是交通最方便的，天竺这个地区绝对了是他们的首选。第二个条件，这些人是经常会出国的。甚至一些国外人士离着机场近，开玩笑说就像离他们家近一样。天竺地区恰巧是在CBD和机场周边的位置上，而且紧邻机场高速路，这个地区原来叫天竺旅游度假别墅区，现在没有人提度假的概念了。所以，当时的感觉毕竟离三元桥大概有十二公里，毕竟有十二公里的距离，所以大家觉得还是旅游度假区的地方。现在没有人提是旅游度假了，就是CBD，因为挨着机场，出行比较方便，离国贸又那么近，这三点决定了这个地区是投资客户的首选。
第二点，中国人是喜欢扎堆的，同样国外人士也喜欢扎堆，他们扎自己人的堆。可以说天竺地区是北京最早真正意义上开始出现别墅的地区，而且规划非常好的地区。那么，天竺地区也是我发现的郊区里面市政配套做的非常好，这个市政配套包括道路、交通，包括绿化，天竺地区绿化非常好，而且天竺别墅区又挨着文娱河，它的环境可以说是出类拔萃。同时，这个地区到现在为止是负责成熟的区域，有十几个项目在做。虽然可能它周边大的配套设施没有，但是每一个小区自己的会所，基本上可以满足日常生活需要。大的会所可能在一万四以上的面积，小的会所也是四、五千平米。基本上生活日用品，包括配套设施，小区里面可以解决一大部分。那么这一部分解决不了，再大一部分，天竺镇里面有一个普尔斯马特，应该可以解决一部分。
第三点，其实人文环境对他们来说是非常在意的。大家可能会觉得中国人是非常在乎孩子的，其实老外可能比中国人更在乎孩子，他甚至可能为了孩子，比如说今天孩子放假了，他可能会休息一天在家陪孩子。其实那段时间，有一周的时间，对外国孩子来说叫春假，所有国外的小孩全部放假，而这一周他的父母不上班。对孩子有这么高要求的父母会选择学校好的地方，而在天竺地区，据我所知道最好的学校不下四所，包括那边的国际小学，包括一些专门给老外的，比如说德国学校，瑞典学校，还有一个日本学校，类似这样的学校很多。那么，他们的孩子去上学非常方便，这也是他们选择那里的第三个大原因。
第四个大原因，我觉得那边的一些娱乐设施，比如像类似的高尔夫，赛马，这些可能也是比较吸引他的一个大的地方。
第五个就是刚才说的生活氛围，其实我们现在发现一个问题，你盖一个别墅也好，做一个项目也好，房屋本身好坏是一个方面，它隐含的生活氛围，其实是很重要的。举一个例子，天竺地区有的老的小区现在看起来结构不是很好的，但是很关键的是氛围。据我所知名都园的物业管理做的非常好，基本上每周的周末都会有一些为业主组织的活动。那么，刚才您说的上个周末，其实是做了一个活动，名都园大概有七百多个住户，那一天住户可以把自己不用的东西拿出来，专门在会所前面草坪上开出一块地上，你可以把你的东西拿出来买卖，据说卖的最贵是一辆大吉普车，甚至大摩托车，小孩小玩具也有。所以，这个东西也是我感觉天竺地区里面共性的东西，现在要做的很多都是从这方面去着手做的，包括物业管理，才可能吸引这些有国外生活背景的这些人去做。这个可能是天竺地区成为北京市投资潜力最大的别墅的原因所在。
比如中央别墅区买房人就是两类，一类是投资的，一类是自住的，来投资人一定是看好它的投资潜力才来，自住是因为有投资潜力在里面，你买三十万的房子你可能只想到住，你不住了都无所谓。但是你买三百万房子或者是五百万房子的时候，一定有投资性质在里面。你想你买一个三十万的车自己开一样，但是你买一个一百三十万的车，这个车会保值的。而且，从现在人观念来看人一辈子不可能只住一套房子，从我们现在客户群也可以看出来，很多人到我们那儿买房子，很多开玩笑说以前我买房子都觉得一辈子住在那儿，但是住了三年觉得要换房子了。买别墅也是一样的，不可能是住一辈子，那么住了十年，八年之后怎么办呢？那时候也许挣了更多的钱，要换大房子。退一万步讲，过了十年之后，发现挣不到钱，养不起这个房子了，要退出来了。住别墅的人，一定是要考虑这样的问题。归根到底买这种别墅的分子，投资是占了很大的成分在里面的。
还有一个数据，这个数据是我从一本杂志看到的，不一定很准。提到了美国人住别墅的人，或者是住house的人，大概占了美国不到一半的人口。但中国，不要说全中国，光说北京，北京能住在house里面的不超过1％，这个差别太巨大了。而且，从这来年的形式可以看，别墅肯定是未来高端的趋势。那么，我们可以从一个很简单的房地产发展历程看持续，比如说早十年，93，94年的时候，最好的房子塔楼，塔楼是非常好的房子了，有电梯，很好的房子了。再往后，还有往高住，越高越贵。再往后是外专公寓，精装的出来了，到了97，98年以后，大家觉得塔楼不好，要南北通风的板楼。再往后，大家很明确知道，2000年的时候，大家知道townhouse年，万泉卖的非常好，就因为人家只有六层，带电梯的，品质非常好。那么，大家可以知道从去年开始有小独栋，这个是去年最火的。可以看到大家盖的房子越来越往低密度走，百分之百往后面的趋势是别墅，这种趋势是改变不了的。再其次来说，想说几个数据，就是说中央别墅区，就算上刚才的说法，中央别墅区，严格看起来，现在有15个项目，其实是在十二、三年时间里面只建了十五个项目，而这十二、三年里面，光五百强就进了多少。而且，现在据说有一半的五百强没有进来。按照中国改革开放趋势来看，它的步伐会进来的越来越快，也许未来十年，五百强都突破了。我们不知道未来十年里面中央别墅区有一个项目出来。
老外是很在乎有商场这个的东西。据我所知新国展的启动，那边有一个很大的商场。其实老外很喜欢晚的，尤其到周末的时候喜欢到周边去玩一下，周边环境好坏，很大程度上促使他到哪个地域去投资。刚才您提到那三个利好消息，第一是从环境上增加了中央别墅区的竞争力。第二是解决了原来别墅区里面一直有的问题，可能配套设施不够全，但是新国展四十亿投进去了，我记得应该有十万界面的，分几年开发的。这些配套设施肯定是会促进那边所有配套设施，因为一个国展可能会带动非常多的商机出来，商机非常大。所以，这个可以说是那边非常利好的消息。
其实是这样的，美林香槟小镇没有分期，是一期完工的，从去年的四月份基本开盘去做，到今年的六月份，就是再过两个月，就全部入住了，包括所有绿化和会所，和精装全部做完。其实美林香槟小镇从开始开发的时候，做市场调研的时候是这样的。我们当时有一个想法，现在想也是算很得的想法。我们发现天竺地区，就是中央别墅区投资潜力非常大，投资的客户群应该是一半以上，但是毕竟还有一半是要自住的，当时我们把这两块的区别对待，是这么去做的。我们面积基本控制在地上面积是两百到三百之间，基本上是这样控制的。地下面积应该在一百平米以内，最少也应该是六、七七平米，建筑形式做成连排的，做成两排的目的，其实更多是把单架搬上。我们发现一个现象，客户买房不是拿建筑群来区分的，是拿总投资房价，总金额来区分的。那么，通过这一点，我们还发现一个现象，其实总的出租租金，现在在往下降。过去动辄就是七、八千美金，上万美金的租金少了，现在更多的老外，他的租金其实应该是在三千到五千比较多一些。通过这个，我们按照10％，12％的投资回报来看，它的价位应该是在三百万左右，这样会比较合理一点。那么，就是为了这个总价，我们设计的这个房子的大小，包括它的面积的合理性，是这么做下来的。
从现在我们情况来看，还有一点是我们刚才考虑到的，我们发现那一片里面的租金，就是出租非常好的项目是名都园，名都园实际上严格来说它的建筑形式是比较杂的，它有独栋的，有双拼的，也有连排的，甚至也有公寓，塔楼，但是名都园出租非常好，为什么出租非常好呢？是因为它可以满足很多客户群的需要，我们所要了解到的，它上面租金的客户也有。刚才说到它对小面积是70平米，70平米两居室，一个月的租金不到一千美金，也租的很好，它的客户群很广。所以，我们当时的时候就把建筑形式稍微有所区别。其实，刚才又说到第三代别墅里面有很多变化在里面了，小独栋形式都是有出现的，我们是连排别墅的，很多客户觉得在天竺地区，寸土寸金的地方为什么会做连排的，其实有这样客户群存在。我们现在价格，总价定位在两百多万，四百万之间，平均价位应该在三百万，你花三百万，甚至不到三百万，是可以买到连排的别墅，总面积有360万平米，包括它的花园和露台都是赠送的，包括全部国际品质精装修。而且它的小区里面还有很宽广的园林。
试想一下什么客户群去买，自住客户群去买，我们发现有这么一类客户群，现在可能是二次，三次，甚至更多次置业，他的上一次置业，可能在CBD买了一套外专公寓，我们算了一下价格也是在两、三百万，两、三百万是在一个塔楼里面买到中间一层的八分之一，甚至可能买到不是复式，你还需要在地下车库里面买车位，每个月花钱去租这个车位。你当然得到很便利，离上班地方很近，但是很嘈杂。但是，同样花这么多，两、三百万的房子，你在香槟小镇可以买到一个顶天立地的房子，你有自己的露台，有自己的主卧室，有客卧室，有家人住的地方，有底下的客厅，还有地下的空间，可以在地下做一个私人的影印室，甚至可以在地下做一个会客室，甚至可以在地下做你任何愿意做的事情，不会打扰别人。你会有专门的车位，这个车位是免费的，不需要你去买的，就在你门前，你会有很大的花园，甚至替你种好树和花，这个感觉不一样。还有一点，你需要交过路费，来回一天是二十块钱，一个月是六百块钱，但是你根本不需要再去买车位，你去中央别墅区，CBD买车位的话，没有十几万买不下来。如果不买，出租的话不知道能不能租到。所以，我们当时定位的时候，想吸引这样的客户群过来，这样的客户群是第一次去买别墅的，不必买独栋的，买连排非常好，比起塔楼来说是好得不得了。
另一半是给投资客准备的，中央别墅区有很多别墅可以租到七、八千美金，这不是我们的客户群，我们客户群只是三到五千美金的，我们那边最好形式是双拼的，是内别墅，就是一栋分两户，那是做到四千美金，而且是非常好的。我们甚至还准备了一些叠层的房子，总共是四层的房子，楼下一、二层是一户复式的，三、四层是一户复式的。一、二层带地下室，带花园的。这种房子我们会发现，我们算过投资回报，如果要是按照百分之十几投资回报来算，一个月两千多美金，非常划算一开玩笑说名都园有七百多个客户，百分之六十里面是租客，百分之六十有四百住户，这里面四分之一人换一个房子，换一个新的房子，装修好的房子，面积大的房子，价格又便宜的房子去做，他们可能是需要四分之一，开玩笑说，如果过来，我们就住满了。
其实美林项目也都是这样的，本身这个房子买是自住的，也含投资在里面，房地产投资是有的。美林香槟这个项目买了之后就是投资的客户至少有百分之二十，但是至少有一半客户表达这样的意思，这个项目我买了之后，可能我先住，住了一段时间之后再拿来出租，因为出租考虑的条件小区一定要氛围出来了，因为新项目达到全部入住氛围是需要一年的时间，第一年都是自己住，等氛围出来之后，第二年就出租。也有客户说现在有休钱在，那这个房子就出租了，我就先去出租，出租到一定程度之后我该养老或者是怎么样，再回来住。
比如说香槟小镇现在也在做这个工作，其实我们特意在投资方面也做了一些文章。比如说我们现在跟几家中介公司谈，甚至会谈一家独立代理的。
类似这样的中介公司是比较大的。那么，它的客户群很有可能就是直接到这个市场机。那么，我们会拿出来一部分我们自己房子去出租，其实是带着租约去销售。带着租约的房子是这样的，或早或晚都可以卖掉的。同时，可以把这个小区更早的把投资份额，或者是小区的生活氛围提升起来。比如说现在给的任务，去年下半年半年里面，至少租出去一定的房子，这个数量占到我们小区的一半，我们是做销售的，租金可能做的很低，会吸引一批住户过来，哪怕是短期也没有关系，半年的，三个月都可以接受。
我想举一个当年我们买房的客户一个例子，来说明这件事情。那个客户是这样的，他在CBD上班，在一个外企工作，他买完房子第二周，公司做这个决定，让他去美国开拓市场五年，他当时就找到我们来，考虑到房子还到底要不要做的问题。后来经过论证聊天，最后走的时候，他说了这么一句话，他说在中央别墅区买房子，在美林香槟买房子，买错了都没有关系，为什么呢？像我现在要走，买完房子以后，这五年是可以出租，它的租金回报，足够还他的贷款，同时还有零余，够首付款的回报。但是，粗略了一下，五年之后他回来以后，这五年之内他不用交一分钱，甚至首付款都已经回了一大部分。所以，在这个地区买房子不怕买错房子，哪怕买完房子以后不能住了，要走五年也是没有关系的，这个是在别的地区绝对做不到的。
