一边是超过2万亩轰轰烈烈的别墅圈地运动，一边是高达50万平米的成片别墅烂尾变成荒地。北京别墅市场进入2003年之后出现的冷热两个极端耐人寻味。
香港某大型上市公司在昌平十三陵、沙河、机场辅路等附近圈地5000亩用于别墅开发；某地产开发公司在机场辅路圈地3000亩以上，建造世界各地精品别墅博览基地；某投资公司在枯柳树环岛拿地800亩……据不完全统计，2003年京城将有2万亩以上的土地被别墅开发商拿走用做别墅开发。
看到如此大规模的别墅“圈地”运动，它反应出了两个极端问题，一是别墅消费市场真的能有这么大的需求吗？二是一些较老的别墅项目生存机率能有多大？当大家都在密切关注和谈论别墅市场如何蒸蒸日上，消费市场如何庞大，开发商如何打造别墅精品的同时，不应忽略与其相对立的另一面，即“烂尾”别墅现象。
烂尾别墅扫描
在京郊，可以见到一些用围墙圈起来的别墅项目，如：京顺路沿线孙河乡、后沙峪乡、通县潮白河附近以及西山等区域，都有大量“烂尾”别墅存在，园区内杂草丛生，荒无一人，还有一些单个别墅零散的竖立在郊外的田间地头，显得凄凉而无奈，这种现象和整个田园的秀丽风景格格不入，放眼望去那么的不自然，不协调，虽说当前别墅市场的发展前景一致被大家所看好，但这些“烂尾”别墅项目则更能反应出京城别墅市场走过的艰难历程。
记者做了一些市场调查和查询有关背景资料后，发现这些烂尾项目的形成大多是20世纪90年代初期和中期。首先是产品在开发之初，没有对整个市场进行较为细致、完整、合理的调查与研究，多是一种盲目乐观的态度，特别对消费市场的把握缺乏有力的依据，供需双方出现脱轨现象；其次可能由于经济、政策等因素，当初房地产开发企业数量急剧膨胀，银行贷款比较容易，一些没有实力的企业挤进房地产行业，没钱也敢搞房地产，开发商前期资金透支，后期资金不到位，合伙人撤资，国家相关限制高档住宅法规和政策的出台等原因催生了“烂尾”项目的出现，另外还有一点就是别墅在开发之初，有着50％以上的高额利润，当别人进行别墅开发获取了高额利润后，就会出现一些“跟风”现象，这种向“钱”看的开发思路为目前大量“烂尾”别墅项目的出现埋下了祸根。
北京五合国际建筑设计集团总经理刘力博士曾经成功设计过多个别墅作品，每个作品都获得了市场好评。在接受记者采访时他认为：目前别墅仍然是市场上有广泛需求的物业类型，但为何会出现几家欢乐几家愁的贫富不均的局面，主要原因还是在于产品与市场是否对接。别墅作为一种高档住宅，它最终要以商品形式拿到市场上来买，如果脱离了市场需求，就会形成滞销、烂尾。但形成这种格局最主要的原因就是先期的别墅发展商对别墅这种高端产品没有市场概念，对产品的理解也只是停留在照搬的基础上，认为我盖好了，就能买，低估了市场的消费能力，丝毫不去考虑别墅产品它真正的市场需求点在那里，可以说对它的认知度和开发理念处于一种思维模糊状态，这种做法也是想当然的行为，缺乏理性的思考，慎重的操作。
其次就是设计方面没有满足市场要求。别墅在开发之初，是作为一种新兴产业，是提供给人们一种先进的国外田园生活居住方式，但国内的消费者没有这种新生活概念，更不懂得如何去享受这种新生活，住进去以后发现了许多与生活不协调的地方，如交通，购物等，还有一点就是施工质量，不能够达到消费者预期的目标。另外别墅对环境方面的设计要求较高，如水景、绿地、各种植被的搭配等，这种对产品本身就没有研究透彻，更不要说环境配套设计了。反应成功的别墅项目如：一栋洋房、康城等，莫不是因为设计上有所创新，符合消费者的起居习惯和高品质生活需要。
烂尾别墅贻害无穷
目前，烂尾别墅项目全国都普遍存在，三亚市三亚湾海坡开发区里“海角丽园”有3幢“烂尾”别墅；烟台市最豪华的海滨别墅区“海韵半岛”别墅区闲置了近10年；北海市有107万平方米限制房和120万平方米的“烂尾楼”，其中大多是度假村、酒店和别墅式建筑；重庆渝北区两路镇的“丽景花园”别墅……另外，上海、海南、成都也都有这种现象存在。
根据相关数据统计，北京的“烂尾”别墅大约有50万平方米，日前记者采访了几个搁置了多年的“烂尾”别墅。在京顺路孙河县地区有一个“烂尾”别墅项目，整个园区已经基本形成，园区中道路淹没在杂草丛生中，清晰可见，主体建筑除了门窗破损不堪之外，其他细节都很完整。该项目占地约有100亩左右，共有60栋别墅，周边环境，交通也都比较良好，但记者半天也找不到该项目的看守人员，无奈之下从项目旁边的一个村民口中了解到，该项目在这里已经存在有二年以上了，项目刚建起来的时候挺吸引人的，交通与环境都不比周边的几个项目差，可不知为什么无缘无故就停工，一直到现在也没有人来过问，平时也没有人来看管。问其原因时，这位村民说，可能是土地性质出了问题或者是别的原因如：资金问题，手续问题等。这位村民最后有这么一种感概：这样好的一块地方就这样给浪费了，看着真让人心疼。不过还有更让人无奈的，就几个孤立的别墅静静的竖立在郊区的大地上，周边什么也没有，没有园区，没有门窗，用两个字来形容就是“鬼楼”。
这种现象的出现多少能够给人们一些启发，但它对整个社会带来了巨大的危害和影响。刘力博士对这种现象给出了一个十分直观的回答。首先，发展商本身的受到了打击，前期所投入的所有资金，等于打了水漂，这对一个企业的发展是一个致命的打击，企业可能从此就会退出房地产行业或者背负着上百万甚至上千万的债务，面对这么大的压力，企业如何去偿还这笔债务，如何去发展呢；其次是对消费者的危害，如果项目已经入住了或多或少的业主，那么这一部分消费者将会每天面临怎样一种生活氛围，心理上将会产生何种压力；第三就是对整个房地产行业的冲击和影响。从宏观上来讲，房地产市场目前处在一种供需两旺的态势，但是房地产市场肯定有“泡沫”现象存在，这种“烂尾”项目就是房地产市场中的“泡沫”，这种“泡沫”不是供大于求，而是质量、品质差，无人问津，最后形成了烂尾；第四就是浪费国家土地资源，这是最大的危害。“烂尾”项目一旦形成，将会牵扯到各方面的问题：如政府职能部门、消费者、金融机构、开发商等，不管是最后被炸掉，还是抵压给银行进行拍卖，那么多少年后这块土地才能把损失补回来，让它重新具有市场价值，这就是对土地资源最大的浪费。
“烂尾”项目的出路何在
“烂尾”别墅的形成，造成了多方面的危害，但这又是一个须面对的现实，最终如何来改变这种现状，是目前最关健的问题，也是许多人关心的事情。治理“烂尾”项目，在我国各大城市已有很多积极的探索，并积累了一定的经验。北海烂尾别墅群就将重新进行市场运作，恒基伟业、北京中安达公司等大型企业纷纷进驻北海，对北海的烂尾别墅进行重新定位，把它建设成为分时度假村；重庆渝北区两路镇的“丽景花园”别墅群则进行了拍卖，实施爆破处置后将进行重新规划开发，另外三亚、海南等地一些对影响城市形象的“烂尾”项目则坚决予以炸毁，但多数还是通过转让、拍卖、引资开发等方式实现了“烂尾”项目的重建。在广州等地一些“烂尾”项目已经成为了抢手货，不少港资老板和外地开发商纷纷接手“烂尾”项目，重新对其进行功能定位和续建包装。
据一些业内人士分析，随着目前国家对土地政策的种种限制，接收“烂尾”项目不但会为国家减少损失，而且在前期的报建、打地基等阶段会节省不少精力，并且“烂尾”项目的盘活资金也相对便宜，京城的一些“烂尾”别墅项目也采用了这种做法，目前已经重新获得了市场认可。
